PLANIFICACIÓN
DOCENTE
AÑO ACADÉMICO 2015-PRIMER
CUATRIMESTRE
Primer Cuatrimestre
·
Carrera:
Consultor Inmobiliario
·
Asignatura:
Técnicas de Tasación de Inmuebles III
·
Nombre
y Apellido del Docente: Gisela López
·
Objetivos
de la Asignatura –
ü Cognitivos
Conocer distintos
conceptos de valor y los métodos que nos conducen a arribarlos.
Entender la problemática de la Tasación
a partir de su encuadre metodológico. Saber que la Tasación no es una ciencia
aislada, y que previo al estudio del valor, deberá hacerse, un análisis
socioeconómico y jurídico del tema. Conocer distintos métodos conducentes a la
estimación del valor de mercado de distintos bienes, aspirando, además, en lo
posible, a efectuar un análisis de las tendencias del mercado, y de la
tipología valuatoria del inmueble problema de tasación
ü Procedimentales
Saber
aplicar los distintos métodos propuestos, a partir de la búsqueda de bienes
comparables, cuyas características sean conocidas, y cuyo valor también resulte
conocido.
Dominar
las distintas rutinas de cálculo y la graficación de los parámetros que
resulten necesarios, con la finalidad de facilitar al lector de nuestros
informes, una lectura que lo conduzca a la observación atenta de los aspectos
más importantes.
ü Actitudinales
Desarrollar
un espíritu de investigación permanente, ayudado por las nuevas tecnologías
informáticas que presenta un mundo globalizado.
Realizar
múltiples esfuerzos con el propósito de efectuar informes de Tasación, que
además de presentar un buen desarrollo académico científico, exhiba una óptima
calidad de presentación.
·
Contenidos
de la Asignatura –
·
Unidad I: Tasación de Galpones y edificios para el desarrollo de
la Actividad Industrial en pequeña escala
Introducción. Ubicación. El ancho de calle. El edificio. La
Estructura. La Planta. Las circulaciones. La Cubierta. La
iluminación y ventilación natural. La altura. Las áreas. El
interior del edificio. La habilitación actual. Análisis del mercado.
Determinación de superficies. Los bienes comparables. Los tipos de valores. El
informe de tasación. Las metodologías de tasación. Criterio de comparación por ratios. Criterio
Baricéntrico. Criterio de los dos extremos. Criterio del Origen.
·
Unidad II: Tasación de Fondos de comercio
Introducción. Composición
de un Fondo de Comercio. Los tipos de monedas. Tasación de Fondo de Comercio
considerando exclusivamente la facturación. La estimación del valor mediante
Planilla Universal de Cálculo. Estudio de un fondo de comercio de
hotelería. Los Hoteles familiares: Ubicación. Fondo de Comercio con contrato de locación del
inmueble. Inversión. Gastos fijos. Gastos Comerciales. Precio de la Locación. Desventajas. Fondo de
comercio que incluye la propiedad del inmueble: Ventajas y desventajas. Análisis de Inversión.
·
Unidad III: Tasación de la Tierra rural
Introducción. Los bienes transables y no transables en la era de
la globalización. El estudio de los suelos. Ideas básicas acerca de los factores
ecológicos más importantes intervinientes en las tasaciones de predios rurales.
Los factores edáficos. Distribución en la utilización de la tierra de la
República Argentina. Las propiedades físicas de los suelos. Suelo arenoso o de textura gruesa. Suelos
Arcillosos o de textura fina. Suelos francos o de textura media. Estructura. El
agua en el suelo. Las sales en el agua de los suelos. Propiedades fisicoquímicas de los suelos.
Reacción del suelo. Propiedades
Biológicas y Químicas del suelo. Materia Orgánica. Las condiciones fisicoquímicas. Biología
del Suelo. Clasificación según la aptitud de los suelos. Suelos de aptitud
agrícola. Suelos de Aptitud Ganadera. Suelos de aptitud Forestal. Factores
climáticos que deben ser considerados. Precipitaciones. Nieve. Granizo. Temperaturas.
Las Imágenes satelitales. Múltiples factores que condicionan el valor de mercado
de la tierra. Alentadores. Depresores. Factores que elevan artificialmente los
valores de los campos. Factores depresores de los precios de predios
agropecuarios. Degradación ecológica y baja productividad. Factores a considerar en avalúos rurales.
Análisis de las características del bien a tasar. El
informe de Tasación. Fecha / s de Inspección. Nombre del Solicitante. Nombre del
propietario y ocupantes. Nomenclatura Catastral. Ubicación. Propietarios
linderos. Superficie. Climatología. Suelo. Topografía. Inundaciones y /
o anegamiento. Aguas subterráneas. Aguas superficiales. Flora. Factores
adversos de origen biológico. Aptitud Agropecuaria. Características
generales de la zona. Infraestructura. Mercados tradicionales y
potenciales. Datos especiales para valuaciones en zonas de regadío.
Disponibilidad del predio. Métodos de Tasaciones Rurales. Método
Comparativo Homogeneizado. Bases de comparación para la tasación de
predios rurales. Método empírico sumario. Métodos analíticos. Método de la Renta. Renta fundiaria. Cuenta de
explotación. Capital Circulante. Cuenta cultural. Determinación del valor del Campo. Estudio de modelos para fijación de valores
unitarios por el método de la productividad o renta.
·
Unidad IV: Emprendimientos Inmobiliarios
Introducción. Fracciones aptas para desarrollos. Los accesos. La
seguridad.
·
Unidad V: Inmuebles atípicos
Introducción. Cálculo del valor socioeconómico de una zona
determinada. Las tendencias. El poder adquisitivo.
·
Bibliografía
Obligatoria
Apunte del
Profesor, tasador y Martillero público
Daniel Boveri.
Complementario:
apunte Arq. Gisela López.
·
Bibliografía
Sugerida
Manual
del tasador de Dante Guerrero.
·
Metodología
a Desarrollar en las Clases
ü Clases
Teóricas:
20% clases teóricas para presentar el tema. Exposiciones dialogadas con apoyo
de pizarra y participación de los alumnos.
ü Clases
Prácticas:
80% clases prácticas sobre el tema presentado, aumentando la complejidad de los
casos.
ü Evaluaciones
individuales
·
Metodología
de Evaluación
ü Trabajos
Prácticos:
Dos trabajos prácticos individuales, cuyo principal cometido es la
salida al campo de tasación. Las salidas en búsqueda de antecedentes serán
grupales. El primer trabajo práctico será la tasación de un galpón de pequeña
escala. El segundo trabajo práctico será una tasación de un fondo de comercio.
Ambos son elegidos por el alumno.
o
Cada
trabajo práctico incluye el estudio de mercado, análisis de situación, y
tasación con la metodología enseñada.
o
El
trabajo práctico N° 1 comprende la Unidad I.
o
El
trabajo práctico N° 2 comprende la Unidad II.
o
Exposición
Oral: si es que el tiempo del grupo lo permite, una breve exposición oral a fin
de compartir los aprendizajes sobre las experiencias vividas al realizar la
tasación.
ü Evaluación Final
o
Especificar
El examen final será escrito e individual.
o
Parte
será práctico, y parte teórico, acorde a la respuesta recibida por cada alumno
durante la cursada
o
Se
evaluaran las unidades 1, 2, 3, 4 y 5.
·
Cronograma
diario de clase
SEMANA
|
MES
|
UNIDAD NRO.
|
CLASENRO
|
CARÁCTERDE LA CLASE
|
CONTENIDO
TEMÁTICO
|
ACTIVIDADES
|
16/18
|
Marzo
|
I
|
1/2
|
Teórica
|
·
Presentación de la materia.
·
Conceptos básicos de tasación, repaso
general.
|
Exposición
dialogada
|
30/25
|
Marzo
|
I
|
3/4
|
Teórica
|
·
1. Tasación de Galpones y edificios para
el desarrollo de la Actividad Industrial en pequeña escala. Introducción. Ubicación. Zonificación. El ancho de
calle. Como los encontramos. Accesibilidad.
|
Exposición dialogada
|
·
El edificio. La Estructura. La Cubierta. La Planta. Las
circulaciones. La iluminación y ventilación natural. La altura.
|
||||||
30/01
|
Marzo/Abril
|
I
|
5/6
|
Teórica/
práctica
|
·
Metodologías de tasación. Criterio de
comparación por ratios. Criterio Baricéntrico.
|
Exposición dialogada
Ejercicio práctico a/ c docente.
|
·
Desviación cuadrática. Entrega de
pautas de T. P. Nº 1
|
||||||
06/08
|
Abril
|
I
|
7/8
|
Teórica/
práctica
|
·
Criterio de los dos extremos.
·
Criterio del Origen.
|
Exposición dialogada.
Ej. práctico resolución a/c docente
|
·
Ejercicio
Práctico de tasación de Galpones. Los cuatro criterios. Análisis para el
resultado final.
|
||||||
13/15
|
Abril
|
I
|
9/10
|
Práctica/
teórica
|
·
Ejercicio
Práctico de tasación de Galpones. Resolución en grupo de alumnos Corrección a cargo del docente en pizarra. Análisis de resultados
|
Ejercicio práctico, resolución a/c alumnos.
Exposición dialogada
|
·
Valor
Técnico
·
Informe de
tasación (Conformación).
|
||||||
20/22
|
Abril
|
I
|
11/12
|
Práctica
|
·
Ejercicio
de tasación de galpones propuesto por los alumnos
|
Ejercicio práctico. Resolución individual
|
·
Resolución individual de cada alumno.
Detección de errores comunes. Revisión de lo no comprendido.
|
||||||
27/29
|
Abril
|
I
|
13/14
|
Práctica
|
·
Entrega
de TP N° 1
|
Exposición dialogada
|
·
Coloquio por grupos
·
Entrega Pautas TP N° 2
|
||||||
04/06
|
Mayo
|
II
|
15/16
|
Teórico/
Práctico
|
·
Fondo de comercio. Composición, metodologías
conocidas
|
Exposición dialogada.
Resolución a cargo del docente
|
·
Ejemplo de tasación
|
||||||
11/13
|
Mayo
|
II
|
17/18
|
Práctica/
Teórica
|
·
Fondo de comercio. Ejercicio propuesto por el
docente
|
Resolución a cargo del docente.
Exposición dialogada.
|
·
Análisis
del negocio
|
||||||
18/20
|
Mayo
|
II
|
19/20
|
Práctica
|
·
Tasación de un fondo de comercio propuesto por
alumnos.
·
Análisis
del negocio
|
Resolución conjunta, dirigida por el docente
|
01/27
|
Junio
Mayo
|
II
|
21/22
|
Práctica
|
·
Tasación de un fondo de comercio propuesto por
alumnos.
·
Análisis
del negocio
|
Resolución individual
|
01/03
|
Junio
|
II
|
23/24
|
Practica
|
·
Devolución TP N°1.
|
Ejercicios propuestos por el alumno. Resolución
individual.
Corrección grupal, análisis de resultados.
|
·
Análisis de rentabilidad del negocio aplicado a
ejercicios resueltos. Espacio para atención de dudas particulares de la
conformación del T.P.O.
|
||||||
08/10
|
Junio
|
II
|
25/26
|
Practica
|
·
Fondo de comercio. Ejercitación.
|
Exposición dialogada
|
·
Atención de dudas sobre la entrega de Trabajo
Practico
|
||||||
15/17
|
Junio
|
II
|
27/28
|
Teórica
|
·
Entrega de TP N° 2
|
Exposición dialogada alumnos
|
·
Exposición de los trabajos.
|
||||||
22/24
|
junio
|
III
|
29/30
|
Teórica/práctico
|
·
Devolución de trabajos incompletos.
|
Exposición dialogada
|
·
Tasación de la Tierra Rural.
·
Aspectos que hacen al valor
·
Metodologías
|
||||||
29/01
|
Junio
Julio
|
III, V
|
31/32
|
Teórica/
practico
|
·
Tasación de un campo por metodología comparativa
|
Exposición dialogada
|
·
Cierre de notas
·
Emprendimientos Inmobiliarios
·
Inmuebles atípicos
|
||||||
06/08
|
Julio
|
33/34
|
·
1º
Recuperatorio
|
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