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Planificación Tasaciones III Gisela Lopez

PLANIFICACIÓN DOCENTE
AÑO ACADÉMICO 2015-PRIMER CUATRIMESTRE
Primer  Cuatrimestre
·         Carrera: Consultor Inmobiliario
·         Asignatura: Técnicas de Tasación de Inmuebles III
·         Nombre y Apellido del Docente: Gisela López
·         Objetivos de la Asignatura –
ü  Cognitivos
Conocer distintos conceptos de valor y los métodos que nos conducen a arribarlos.  Entender la problemática de la Tasación a partir de su encuadre metodológico. Saber que la Tasación no es una ciencia aislada, y que previo al estudio del valor, deberá hacerse, un análisis socioeconómico y jurídico del tema. Conocer distintos métodos conducentes a la estimación del valor de mercado de distintos bienes, aspirando, además, en lo posible, a efectuar un análisis de las tendencias del mercado, y de la tipología valuatoria del inmueble problema de tasación

ü  Procedimentales
Saber aplicar los distintos métodos propuestos, a partir de la búsqueda de bienes comparables, cuyas características sean conocidas, y cuyo valor también resulte conocido.
Dominar las distintas rutinas de cálculo y la graficación de los parámetros que resulten necesarios, con la finalidad de facilitar al lector de nuestros informes, una lectura que lo conduzca a la observación atenta de los aspectos más importantes.

ü  Actitudinales
Desarrollar un espíritu de investigación permanente, ayudado por las nuevas tecnologías informáticas que presenta un mundo globalizado.
Realizar múltiples esfuerzos con el propósito de efectuar informes de Tasación, que además de presentar un buen desarrollo académico científico, exhiba una óptima calidad de presentación.






·         Contenidos de la Asignatura –

·         Unidad I: Tasación de Galpones y edificios para el desarrollo de la Actividad Industrial en pequeña escala
Introducción.   Ubicación. El ancho de calle. El edificio. La Estructura. La Planta. Las circulaciones. La Cubierta. La iluminación y ventilación natural. La altura. Las áreas. El interior del edificio. La habilitación actual. Análisis del mercado. Determinación de superficies. Los bienes comparables. Los tipos de valores. El informe de tasación. Las metodologías de tasación.  Criterio de comparación por ratios. Criterio Baricéntrico. Criterio de los dos extremos. Criterio del Origen.

·         Unidad II: Tasación de Fondos de comercio
 Introducción. Composición de un Fondo de Comercio. Los tipos de monedas. Tasación de Fondo de Comercio considerando exclusivamente la facturación. La estimación del valor mediante Planilla Universal de Cálculo. Estudio de un fondo de comercio de hotelería.   Los Hoteles familiares: Ubicación.   Fondo de Comercio con contrato de locación del inmueble. Inversión. Gastos fijos. Gastos Comerciales.  Precio de la Locación. Desventajas. Fondo de comercio que incluye la propiedad del inmueble: Ventajas y desventajas.   Análisis de Inversión.

·         Unidad III: Tasación de la Tierra rural
Introducción. Los bienes transables y no transables en la era de la globalización.   El estudio de los suelos.   Ideas básicas acerca de los factores ecológicos más importantes intervinientes en las tasaciones de predios rurales. Los factores edáficos. Distribución en la utilización de la tierra de la República Argentina. Las propiedades físicas de los suelos.   Suelo arenoso o de textura gruesa. Suelos Arcillosos o de textura fina. Suelos francos o de textura media. Estructura. El agua en el suelo. Las sales en el agua de los suelos.  Propiedades fisicoquímicas de los suelos. Reacción del suelo.  Propiedades Biológicas y Químicas del suelo. Materia Orgánica.  Las condiciones fisicoquímicas. Biología del Suelo. Clasificación según la aptitud de los suelos. Suelos de aptitud agrícola. Suelos de Aptitud Ganadera. Suelos de aptitud Forestal. Factores climáticos que deben ser considerados.   Precipitaciones. Nieve. Granizo. Temperaturas. Las Imágenes satelitales. Múltiples factores que condicionan el valor de mercado de la tierra. Alentadores. Depresores. Factores que elevan artificialmente los valores de los campos. Factores depresores de los precios de predios agropecuarios. Degradación ecológica y baja productividad.   Factores a considerar en avalúos rurales. Análisis de las características del bien a tasar.   El informe de Tasación. Fecha / s de Inspección.  Nombre del Solicitante. Nombre del propietario y ocupantes. Nomenclatura Catastral. Ubicación. Propietarios linderos. Superficie. Climatología. Suelo. Topografía. Inundaciones y / o anegamiento. Aguas subterráneas. Aguas superficiales. Flora. Factores adversos de origen biológico. Aptitud Agropecuaria. Características generales de la zona. Infraestructura. Mercados tradicionales y potenciales. Datos especiales para valuaciones en zonas de regadío. Disponibilidad del predio.   Métodos de Tasaciones Rurales. Método Comparativo Homogeneizado.   Bases de comparación para la tasación de predios rurales.   Método empírico sumario.   Métodos analíticos.   Método de la Renta. Renta fundiaria. Cuenta de explotación.   Capital Circulante.   Cuenta cultural.   Determinación del valor del Campo.   Estudio de modelos para fijación de valores unitarios por el método de la productividad o renta.

·         Unidad IV: Emprendimientos Inmobiliarios
Introducción. Fracciones aptas para desarrollos. Los accesos. La seguridad.

·         Unidad V: Inmuebles atípicos
Introducción. Cálculo del valor socioeconómico de una zona determinada. Las tendencias. El poder adquisitivo.

·         Bibliografía Obligatoria
Apunte del Profesor, tasador y Martillero público  Daniel Boveri.
Complementario: apunte Arq. Gisela López.

·         Bibliografía Sugerida

Manual del tasador de Dante Guerrero.

·         Metodología a Desarrollar en las Clases

ü  Clases Teóricas: 20% clases teóricas para presentar el tema. Exposiciones dialogadas con apoyo de pizarra y participación de los alumnos.

ü  Clases Prácticas: 80% clases prácticas sobre el tema presentado, aumentando la complejidad de los casos.


ü  Evaluaciones individuales










·         Metodología de Evaluación

ü  Trabajos Prácticos:

Dos trabajos prácticos individuales, cuyo principal cometido es la salida al campo de tasación. Las salidas en búsqueda de antecedentes serán grupales. El primer trabajo práctico será la tasación de un galpón de pequeña escala. El segundo trabajo práctico será una tasación de un fondo de comercio. Ambos son elegidos por el alumno.

o   Cada trabajo práctico incluye el estudio de mercado, análisis de situación, y tasación con la metodología enseñada.

o   El trabajo práctico N° 1 comprende la Unidad I.

o   El trabajo práctico N° 2 comprende la Unidad II.

o   Exposición Oral: si es que el tiempo del grupo lo permite, una breve exposición oral a fin de compartir los aprendizajes sobre las experiencias vividas al realizar la tasación.

ü  Evaluación Final

o   Especificar El examen final será escrito e individual.

o   Parte será práctico, y parte teórico, acorde a la respuesta recibida por cada alumno durante la cursada

o   Se evaluaran las unidades 1, 2, 3, 4 y 5.






·         Cronograma diario de clase

SEMANA
MES
UNIDAD NRO.
CLASENRO
CARÁCTERDE LA CLASE

CONTENIDO  TEMÁTICO

ACTIVIDADES

16/18
Marzo
I
1/2
Teórica
·                     Presentación de la materia.
·                     Conceptos básicos de tasación, repaso general.
Exposición
dialogada
30/25
Marzo
I
3/4
Teórica
·                     1. Tasación de Galpones y edificios para el desarrollo de la Actividad Industrial en pequeña escala. Introducción.  Ubicación. Zonificación. El ancho de calle. Como los encontramos. Accesibilidad.
Exposición dialogada
·                     El edificio. La Estructura. La Cubierta. La Planta. Las circulaciones. La iluminación y ventilación natural. La altura.
30/01
Marzo/Abril
I
5/6
Teórica/
práctica
·                     Metodologías de tasación. Criterio de comparación por ratios. Criterio Baricéntrico.
Exposición dialogada
Ejercicio práctico a/ c docente.
·                     Desviación cuadrática. Entrega de pautas de  T. P. Nº 1
06/08
Abril
I
7/8
Teórica/
práctica
·          Criterio de los dos extremos.
·          Criterio del Origen.
Exposición dialogada.
Ej. práctico resolución a/c docente
·                     Ejercicio Práctico de tasación de Galpones. Los cuatro criterios. Análisis para el resultado final.
13/15
Abril
I
9/10
Práctica/
teórica
·                     Ejercicio Práctico de tasación de Galpones. Resolución en grupo de alumnos Corrección a cargo del docente en pizarra. Análisis de resultados
Ejercicio práctico, resolución a/c alumnos.
Exposición dialogada
·                     Valor Técnico
·                     Informe de tasación (Conformación).
20/22
Abril

I
11/12
Práctica
·                     Ejercicio de tasación de galpones propuesto por los alumnos
Ejercicio práctico. Resolución individual
·                     Resolución individual de cada alumno. Detección de errores comunes. Revisión de lo no comprendido.
27/29
Abril
I
13/14
Práctica
·                     Entrega de TP N° 1
Exposición dialogada
·                     Coloquio por grupos
·                     Entrega Pautas TP N° 2
04/06
Mayo
II
15/16
Teórico/
Práctico
·                     Fondo de comercio. Composición, metodologías conocidas
Exposición dialogada.
Resolución a cargo del docente
·                     Ejemplo de tasación
11/13
Mayo
II
17/18
Práctica/
Teórica
·                     Fondo de comercio. Ejercicio propuesto por el docente
Resolución a cargo del docente.
Exposición dialogada.
·                     Análisis del negocio
18/20
Mayo
II
19/20
Práctica
·                     Tasación de un fondo de comercio propuesto por alumnos.
·                     Análisis del negocio
Resolución conjunta, dirigida por el docente
01/27
Junio
Mayo
II
21/22
Práctica
·                     Tasación de un fondo de comercio propuesto por alumnos.
·                     Análisis del negocio
Resolución individual
01/03
Junio
II
23/24
Practica
·                     Devolución TP N°1.
Ejercicios propuestos por el alumno. Resolución individual.
Corrección grupal, análisis de resultados.
·                     Análisis de rentabilidad del negocio aplicado a ejercicios resueltos. Espacio para atención de dudas particulares de la conformación del T.P.O.
08/10
Junio

II
25/26
Practica
·                     Fondo de comercio. Ejercitación.
Exposición dialogada
·          Atención de dudas sobre la entrega de Trabajo Practico
15/17
Junio
II
27/28
Teórica
·                     Entrega de TP N° 2
Exposición dialogada alumnos
·          Exposición de los trabajos.
22/24
junio
III
29/30
Teórica/práctico
·                     Devolución de trabajos incompletos.
Exposición dialogada
·                     Tasación de la Tierra Rural.
·                     Aspectos que hacen al valor
·                     Metodologías
29/01
Junio
Julio
III, V
31/32
Teórica/
practico
·                     Tasación de un campo por metodología comparativa
Exposición dialogada
·                     Cierre de notas
·                     Emprendimientos Inmobiliarios
·                     Inmuebles atípicos
06/08
Julio

33/34

·                     1º  Recuperatorio



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F. O. T. (factor de ocupación total): Superficie de la parcela x 2 (más premios si corresponde
Retiros:
De fondo: el 25 % de la superficie de la parcela con un lado mínimo de 4 m. -
Densidad de Población: Máxima neta por ha= 600 hab/ha


Zona Comercial C2
A escala local dentro del Partido
F. O. S. (factor de ocupación del suelo): 0, 6 de la superficie de la parcela
F. O. T. (factor de ocupación total): Superficie de la parcela x 0, 8 (más premios si correspondieren). -
Retiros:
De fondo: el 25 % de la superficie de la parcela con un lado mínimo de 4 m. -
Densidad de población: Máxima neta por ha= 200 hab/ha.
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