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Planificación Tasaciones II Pablo Mansilla

INSTITUTO DE CAPACITACIÓN INMOBILIARIA de la
 CÁMARA INMOBILIARIA ARGENTINA

CARRERA: CONSULTOR INMOBILIARIO

TÉCNICAS DE TASACIÓN DE INMUEBLES II

PRIMER AÑO    -   PRIMER   CUATRIMESTRE  - AÑO 2015

PROFESOR: Mansilla, Pablo Adrián


OBJETIVOS GENERALES

Son objetivos genéricos del curso:
·      Entender que la tasación es una ciencia y  determinar  valores  a través de su aspecto central que es el cálculo.

·       Conocer las distintas características principales del inmueble a tasar a la hora de tomar una decisión de compra.

·      Conocer distintos caminos para determinar el valor de un bien.

·      Entender cuál es el mercado o grupo de compradores para ese determinado bien.


OBJETIVOS ESPECÍFICOS

Son objetivos específicos del curso:
a)      De conocimiento:
·      Conocer los conceptos de ubicación y de entorno de un inmueble a tasar, teniendo en cuenta el conocimiento sobre los factores exógenos positivos y negativos.
·      Adquirir los conocimientos para determinar el valor de un inmueble en propiedad horizontal a través de métodos de tasaciones.

b)      Instrumentales:
·      Lograr determinar de qué fuente se debe extraer información y adquirir la habilidad suficiente para la selección y descarte de los comparables de mercado.
·      Manejar correctamente las rutinas de cálculo requeridas por cada método.

c)      Actitudinales.
·      Promover la participación de los alumnos a través de la realización de ejercicios prácticos.
·      Promover el interés de los alumnos en los distintos temas de la asignatura.

ESTRATEGIAS METODOLOGICAS:
·      Exposición teórica de los distintos temas.
·      Presentación de ejemplos para procurar el interés de los alumnos en la clase y para permitirles tomar contacto con los casos que pueden darse en la vida personal y profesional.
·        Ejercitación práctica sobre los distintos métodos de valuación.


PROGRAMA ANALÍTICO

                MÓDULO I: INMUEBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL

               UNIDAD I: Enfoque de la Escuela Americana en la tasación    

               de inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal.

1-     Introducción. 2- Los inmuebles en conjunto. 3- La escuela americana de Tasaciones. 4- El método de integración de costos parciales. 5- Costos financieros. 6- Ganancia empresaria. 7- Gastos de publicidad y venta. 8- Integración del costo total. 9- Aplicación del método. 10- Método de comparación de valores venales. 11- Coeficientes utilizados en la comparación de valores venales de departamentos. 12- La determinación de coeficientes. 13- Por ubicación del edificio en el barrio. 14- Por ubicación en planta del departamento dentro del edificio. 15- Coeficientes de ubicación en piso. 16- Según características constructivas del edificio. 17- De actualización. 18- Coeficientes según la superficie cubierta. 19- La homogeneización de superficies. 20- La depreciación  en los edificios. 21- Causas de depreciación. 22- Formas de calcular la depreciación. 23- Método de la línea recta. 24- Fórmula de Kuentzle. 25- Fórmula de Ross. 26- El estado de conservación como factor de depreciación. 27- Las vidas útiles. 28- Como estipular la antigüedad del edificio. 29- La depreciación funcional. 30- Tabla de depreciación de Ross Heidecke. 31- El coeficiente de depreciación en este método. 32- Aplicación del método de tasación de valores venales con homogeneización de antecedentes. 33- Método de tasación de inmuebles en conjunto por capitalización de rentas.

                    UNIDAD II: La tasación no metodológica

1-   Introducción. 2- Organización del material de la unidad.    3 – El informe de tasación. 4- Ubicación del inmueble. 5- Características del entorno. 6- Medios de transporte y accesos. 7- Tipología y categoría. 8- Antigüedad y estado de conservación. 9- Servicios públicos conectados y generales. 10- Descripción completa del inmueble. 11- Resumen y adicionales. 12- Planilla de locales. 13- Características adversas y estados individualizados. 14- Distribución, orientación y luminosidad. 15- Superficies. 16- Descripción y valor de comparables. 17- Valores y mercado potencial. 18- Documentación y anexos. 19- Ejemplo de estimación del valor.

                   UNIDAD III: Costos de construcción y avances de obra

1-     Introducción. 2- Los costos de construcción. 3- Los modelos. 4- Utilización de costos. 5- El avance de obra.

 

                 UNIDAD IV: Tasación de casas y otras viviendas urbanas y              

                  suburbanas

1-   Introducción. 2- Organización del material de la unidad. 3- Requisitos para ser tasador. 4- Consideraciones iniciales sobre el informe según Com “A” 2563 del B.C.R.A. 5- Sección II. Descripción de la propiedad. 6- Sección III. Descripción del edificio de departamento / Barrio privado. 7- Sección IV. Descripción del terreno. 8- Sección V. Descripción del barrio. 9- Sección VI. Comparables. 10- Sección VII. Valuación.

                UNIDAD V: La tasación de oficinas

1- Introducción. 2- Evolución de la oficina en la Argentina. 3- Metodología propuesta. 4- Coeficiente según superficie propia. 5- Coeficiente por ubicación de la oficina del edificio. 6- Coeficientes según las características constructivas del edificio. 7- Coeficiente de depreciación originado en la antigüedad y el estado de conservación. 8- Coeficiente por tener baño privado. 9- Coeficiente por tener cochera en el mismo edificio. 10- Coeficiente de actualización de valores. 11- Coeficiente por ubicación del edificio. 12-Coeficiente por ubicación en altura. 13- Trabajando en equipo.   


EVALUACIÓN

·        Un parcial escrito de carácter individual, se tomará a mitad del cuatrimestre.
·        Trabajo práctico  presentado en forma  Individual. (Obligatorio – La Tasación No Metodológica)
·        Nota de concepto para la cual se tendrá en cuenta la participación, atención y dedicación en clase y los trabajos prácticos.


CRONOGRAMA TENTATIVO

Turno Mañana Intensivo: - (Comisión JUEVES DE 9:55hs a 11:10hs y 11:10hs a 12.25hs. TASACIONES II)

Clase 1 – Viernes 27/3: Presentación de la materia – Consignas del Trabajo Práctico Individual. Unidad I – Enfoque de la Escuela Americana en la tasación de inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal. Introducción. Los inmuebles en conjunto. La escuela americana de tasaciones.
Clase 2 – Lunes 31/3: El método de integración de costos parciales. Costos financieros. Ganancia empresaria.
Clase 3 -  Lunes 6/4: Gastos de publicidad y venta. Integración del costo total. Aplicación del método. Método de comparación de valores venales. Coeficientes utilizados en la comparación de valores venales de departamentos.
Clase 4 – Viernes 10/4: El estado de conservación como factor de depreciación. Las vidas útiles. Como estipular la antigüedad del edificio. La depreciación funcional. Tablas de depreciación de Ross Heidecke.
Clase 5 – Lunes 13/4: La determinación de coeficientes. Por ubicación del edificio en el barrio. Por ubicación en planta del departamento dentro del edificio. Coeficientes de ubicación en piso.  Según características constructivas del edificio. De actualización. Coeficientes según la superficie cubierta. La homogeneización de superficies.
Clase 6  – Viernes 17/4: La depreciación en los edificios. Causas de depreciación. Formas de calcular la depreciación. Método de la línea recta. Fórmula de Kuentzle. Fórmula de Ross. El coeficiente de depreciación en este método.
Clase 7 – Lunes 20/4: Aplicación del método de tasación de valores venales con homogeneización de antecedentes. Método de tasación de inmuebles en conjunto por capitalización de rentas.
Unidad II: La Tasación no metodológica: Introducción. Organización del material de la unidad.
Clase 8 – Viernes 24/4: Presentación de Trabajo Práctico, consignas y día de entrega. El informe de tasación. Ubicación del inmueble. Características del entorno: Medios de transporte y accesos.
Clase 9 – Lunes 27/4: Tipología y categoría.
Clase 10  – Lunes 4/5: Antigüedad y estado de conservación. Servicios públicos conectados y generales.
Clase 11 – Viernes 8/5: Descripción completa del inmueble. Resumen y adicionales. Planilla de locales.
Clase 12 – Lunes 11/5: Características adversas y estados individualizados.
Clase 13 – Viernes 15/5: Repaso de temas para el parcial
Clase 14 – Lunes 18/5: Parcial escrito

Clase 15 – Viernes 22/5: Entrega de notas

Clase 16 – Viernes 29/5: Unidad III. Costos de Construcción y Avances de Obra. Introducción.
Clase 17 – Lunes 1/6: Los costos de construcción. Los modelos. Utilización de costos. El avance de obra.
Clase 18 – Viernes 5/6: Distribución, orientación y luminosidad. Descripción y valor de comparables.
Clase 19 – Lunes 8/6: Valores y mercado potencial. Documentación y anexos. Ejemplo de estimación del valor.
Clase 20 –Viernes 12/6: Tasación de casas y otras viviendas urbanas y suburbanas. Introducción. IV.
Clase 21 – Lunes 15/6: Organización del material en la unidad. Requisitos para ser tasador. Continuación de la unidad IV.
Clase 22 – Viernes 19/6: Entrega Trabajo Práctico Individual.  
Clase 23 – Lunes 22/6: Devolución de notas Trabajos Prácticos
Clase 24 – Viernes 26/6: Consideraciones iniciales sobre el informe según Com “A” 2563 del B.C.R.A. Descripción de la propiedad.
Clase 25– Lunes 29/6: Descripción del edificio de departamento / Barrio privado. Valuación. Descripción del terreno.
Clase 26 -  Viernes 3/7: Descripción del barrio. Comparables. Unidad V. Introducción. Evolución de la oficina en la Argentina
Lunes 6 y Viernes 10 de julio: Recuperatorios – Reincorporación.
Del  13 al 17 de Julio: Exámenes finales

BIBLIOGRAFÍA:

·        Guerrero, Dante “Manual de Tasaciones. Propiedades Urbanas y rurales”. Ed. Alsina, Buenos Aires

·        Apuntes del Tasador,  Martillero Público y Corredor Profesor Daniel Boveri.

Buenos Aires, 31 de marzo de 2015.

 

 







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