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Planificación Tasaciones III Daniel Boveri

PLANIFICACIÓN DOCENTE
AÑO ACADÉMICO 2015
Primer cuatrimestre
  1. CARRERA: CONSULTOR INMOBILIARIO
  1. Denominación completa de la Asignatura
TÉCNICAS DE TASACIÓN DE INMUEBLES III
  1. Nombres y Apellido del Docente
Daniel Rubén Boveri
  1. Objetivos de la asignatura
Responder a los interrogantes de la tasación de inmuebles de mayor complejidad, aquellos que son más raros que los estudiados en las materias precedentes. 
Buscar la tipificación de este tipo de inmuebles, debido a que presentan una enorme variedad de propuestas. 

Ponderar los aspectos más importantes de estos bienes, que  presentan obstáculos crecientes en la cuantificación de sus aspectos más importantes, lo que genera la necesidad de plantear nuevas alternativas aún no del todo resueltas.

Desarrollar los tópicos que comprenden la materia, que son  tan diversos como la tasación de la tierra rural, el cálculo de la incidencia del valor de la tierra urbana a partir del valor a nuevo de la edificación, la tasación de galpones a partir de distintos métodos comparativos que podemos emplear en la estimación del valor de cualquier tipo de bienes.

Cuantificar el valor de los Fondos de Comercio, generalmente vinculados a los inmuebles, contemplando la función de asesoramiento que el tasador tiene en la evaluación de alguna alternativa de inversión.

3.1    Cognitivos (Saber)
Entender la problemática de la Tasación a partir de su encuadre metodológico.
Saber  que la Tasación no es una ciencia aislada, y que previo al estudio del valor, deberá hacerse, un análisis socioeconómico y jurídico del tema.
Conocer distintos métodos conducentes a la estimación del valor de mercado de distintos bienes, aspirando  a efectuar un análisis de las tendencias del mercado, y de la tipología valuatoria del inmueble problema de tasación.


3.2    Procedimentales instrumentales (Saber hacer)
Saber aplicar los distintos métodos propuestos, a partir de la búsqueda de bienes comparables, cuyas características sean conocidas, y cuyo valor también resulte conocido.
Dominar las distintas rutinas de cálculo y  la graficación de los parámetros que resulten necesarios, con la finalidad de facilitar al lector de nuestros informes, una lectura que lo conduzca a la observación atenta de los aspectos más importantes.

3.3    Actitudinales  (Ser)
Desarrollar un espíritu de investigación permanente, ayudado por las nuevas tecnologías informáticas que presenta un mundo globalizado.

Realizar múltiples esfuerzos con el propósito de efectuar informes de Tasación, que además de presentar un buen desarrollo académico – científico,  exhiba una óptima calidad de presentación.

4 Contenidos

                                          Unidad I

Los Fondos de Comercio
1 -  Repaso de la Tasación de Locales Comerciales. 2 – Los Fondos de comercio: concepto.  3 – Aspectos  principales a  considerar  para la determinación de su  valor. 4 -Empleo de fórmulas y del método comparativo                       con   aplicación de la Planilla Universal de Cálculo.  5 -Análisis de rentabilidad.  6 - Estudio del tipo de moneda en  casos particulares: restaurantes, bares, confiterías, hoteles, otros.

                                           Unidad  II

                        Inmuebles Industriales y Depósitos.
1 - Los galpones. Análisis cualitativo y cuantitativo.   2 – Ubicación: el entorno,  la zonificación y el ancho  de calles  3 – Las características constructivas.                               4 – La funcionalidad: Evaluación de los espacios  libres de columnas y con alturas libres importantes. Las circulaciones horizontales y verticales.   5 - Las naves industriales. Los edificios ubicados en zonas beneficiadas por  promociones a la actividad           industrial por parte del Estado, provincias y  municipios.
                                       
                                                              Unidad III
     Las fracciones aptas para desarrollos inmobiliarios
 1 - Emprendimientos inmobiliarios de gran desarrollo en  los últimos años. 2 - Los clubes de campo,  barrios  cerrados, chacras,  emprendimientos  comerciales, etc.3 -  Origen y evolución.  Tendencias actuales.  4 – Legislación vigente en la Provincia de Buenos Aires.  5 -   Importancia de  los buenos accesos para la  tasación.  6 -  La tasación de parcelas y viviendas en  esos contextos. 7 - La forestación.  8 - Estudio de las comodidades y servicios comunes.  9 - Las áreas de recreación, esparcimiento y deportivas.  10 - La seguridad.   Ponderación adecuada de  estos  múltiples factores en el proceso de tasación.
                                         Unidad IV
                                 Los predios rurales
1 -  Tasación de Inmuebles rurales.  2 - Introducción al estudio técnico agropecuario.  3 - Análisis de los precios de los  commodities  agropecuarios en el mundo globalizado y su  incidencia en la tasación de predios rurales. 4 - Estudio de la tierra rural en función de su  Edafología y  productividad. 5 -  Factores que  condicionan el valor de mercado de la tierra.  6 -  Propiedades físicas del suelo. 7 -   Metodología de la valuación rural: la tierra y  sus mejoras.

                                       Unidad V

Los inmuebles atípicos


  1 La tasación de inmuebles atípicos: marinas, lofts, oficinas en emplazamientos no tradicionales, edificios que presentan funciones  distintas a las proyectadas inicialmente, otros.  2 La Tasación de otros inmuebles atípicos: bóvedas  y  sepulcros.  3 Ubicación. 4 Calidad Constructiva 5  Capacidad.  6 Detalles de ornamentación   7  Exposición grupal a cargo de los alumnos sobre  las conclusiones a las cuales arribaron en sus   Trabajos  Prácticos.

                                        Unidad VI

La tasación de inmuebles como alternativa de inversión
1 La tasación de inmuebles para la renta  2 La tasación para inversión en fideicomisos inmobiliarios  3 Empleo de herramientas financieras 4 Ejercitación

6. Bibliografía

a)Obligatoria:

  • Guerrero, Dante
            Manual de Tasaciones Propiedades urbanas.
            2da. Edición Librería y Editorial Alsina.
            Buenos Aires.
            Abril de 1994.

  • Gómez Prat, Jorge Alberto
            Momentos Inmobiliarios:  La Tasación.
            Manual teórico y Práctico de Tasación comparada
            1era. Edición.
            Córdoba
            Ediciones Eudecor
            Setiembre de 2001

  • Aguiar, Artemio
            Manual de Tasación Inmobiliaria  Urbana y Rural
            Editorial Juris
            Rosario, 2004

  • Corradini, Eugenio
            Manual de Tasaciones Agropecuarias
            Organización Gráfica Editora.
            Buenos Aires, 2001

  • Gómez, Mario
Herramientas financieras para la valuación de inmuebles
            Ediciones Bre
            Buenos Aires, 2007

  • Apuntes de Cátedra
b) Sugerida:                   
§  Saravia, Jorge
Valuación de Activos Fijos y Revalúos Técnicos
Buenos Aires
Estudio de Ingeniería Saravia
Diciembre de 1994

§  Caballer, Vicente
Valoración Agraria Teoría y Práctica
Ediciones Mundi Prensa
Madrid, España, 1993

§  Diarios de gran difusión nacional
                                                     Clarín, La Nación, Ámbito Financiero, otros.
Metodología a desarrollar en las clases
Teóricas: X
Prácticas: X
Seminarios:
Visitas técnicas:
Exposición: X
Exámenes escritos: X
Exámenes orales:
Control de lectura:
Otras, indicar:


7. Metodología de evaluación
Para aprobar la materia el alumno deberá rendir examen final, que será oral.
Para regularizar la materia, y quedar habilitado para rendir el examen final, se contemplan las siguientes evaluaciones:
Trabajos Prácticos:    Se realizarán 2 Trabajos Prácticos                                                
1er T.P.                           “Tasación de locales comerciales”
                                         “Tasación de fondo de comercio”
Aplicación del método de comparación de  valores         venales con homogeneización de antecedentes, y métodos propios para los fondos de comercio

2do T.P.                          Tasación de alguno de los tipos de inmuebles galpones, utilizando metodologías europeas.

Los mismos serán de ejecución grupal.
El  primero será el de un local elegido por cada grupo, incluirán croquis de planta, memoria descriptiva, fotografías, rutinas de cálculo explícitas, y óptima presentación.
El segundo contemplará un enfoque metodológico del problema, apoyo gráfico, e inclusión de bienes comparables.
En ambos casos se entregarán guías
Para poder regularizar la materia, además de cumplir en tiempo y forma con los Trabajos Prácticos indicados,  el alumno será sometido a 1 evaluación parcial integradora, individual y escrita.
§  Completará una hoja de cálculo.
§  Responderá preguntas abiertas
§  Unidades a evaluar: 1 a 4.

SEMANA
MES
UNIDAD
CLASE
CARÁCTER
DE LA CLASE
CONTENIDO  TEMATICO
ACTIVIDADES
1
mar
1
1
Práctico
Tasación de Locales comerciales
Repaso de temas de Tasaciones II
2
mar
1
2
Teórico
Fondos de comercio
Determinación de los aspectos más importantes
3
Abr
1


Feriado nacional

4
Abr
1
3
Práctico
Análisis de Rentabilidad
Ejercitación
5
Abr
2
4
Teórico
Inmuebles industriales y depósitos
Determinación de los aspectos más importantes
6
Abr
2
5
Teórico
Las naves industriales
El Informe de Tasación
7
May
2
6
Práctico
Los Métodos Sintéticos Clásicos
Ejercitación
8
May
3
7
Teórico
Fracciones aptas para emprendimientos
Exposición del docente
9
May
3
8
Práctico
Fracciones aptas para emprendimientos urbanos
Utilización de las fracciones
10
May
1 a 3
9
Examen
Evaluación Parcial
Examen escrito
11
May
4
10
Teórico
Tasación de Inmuebles Rurales
Exposición del docente
12
Jun
4
11
Práctico
Tasación de Inmuebles Rurales
Redacción de Informe de tasación
13
Jun
5
12
Teórico
Tasación de Inmuebles atípicos
Aspectos centrales en la Tasación
14
Jun
6
13
Teor/Pco
Tasación y renta Tasación y fideicomisos
Ejercitación
15
Jun
6
14
Práctica
Defensa de trabajos Prácticos
Exposición Grupal
16
Jul
1 a 6
15
Evalua-tiva
Exámenes recuperatorios
 Y de reincorporación
Evaluación escrita
17
Jul



Feriado nacional



    


Daniel Rubén Boveri

                                                                                                                   Prof. T y M.P (UM)

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F. O. T. (factor de ocupación total): Superficie de la parcela x 2 (más premios si corresponde
Retiros:
De fondo: el 25 % de la superficie de la parcela con un lado mínimo de 4 m. -
Densidad de Población: Máxima neta por ha= 600 hab/ha


Zona Comercial C2
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F. O. S. (factor de ocupación del suelo): 0, 6 de la superficie de la parcela
F. O. T. (factor de ocupación total): Superficie de la parcela x 0, 8 (más premios si correspondieren). -
Retiros:
De fondo: el 25 % de la superficie de la parcela con un lado mínimo de 4 m. -
Densidad de población: Máxima neta por ha= 200 hab/ha.
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