Planificación Tasaciones III Daniel Boveri

PLANIFICACIÓN DOCENTE

AÑO ACADÉMICO 2015

Primer cuatrimestre

CARRERA: CONSULTOR INMOBILIARIO

Denominación completa de la Asignatura TÉCNICAS DE TASACIÓN DE INMUEBLES III

Nombres y Apellido del Docente Daniel Rubén Boveri

Objetivos de la asignatura Responder a los interrogantes de la tasación de inmuebles de mayor complejidad, aquellos que son más raros que los estudiados en las materias precedentes.  Buscar la tipificación de este tipo de inmuebles, debido a que presentan una enorme variedad de propuestas.  Ponderar los aspectos más importantes de estos bienes, que  presentan obstáculos crecientes en la cuantificación de sus aspectos más importantes, lo que genera la necesidad de plantear nuevas alternativas aún no del todo resueltas. Desarrollar los tópicos que comprenden la materia, que son  tan diversos como la tasación de la tierra rural, el cálculo de la incidencia del valor de la tierra urbana a partir del valor a nuevo de la edificación, la tasación de galpones a partir de distintos métodos comparativos que podemos emplear en la estimación del valor de cualquier tipo de bienes. Cuantificar el valor de los Fondos de Comercio, generalmente vinculados a los inmuebles, contemplando la función de asesoramiento que el tasador tiene en la evaluación de alguna alternativa de inversión.

3.1    Cognitivos (Saber) Entender la problemática de la Tasación a partir de su encuadre metodológico. Saber  que la Tasación no es una ciencia aislada, y que previo al estudio del valor, deberá hacerse, un análisis socioeconómico y jurídico del tema. Conocer distintos métodos conducentes a la estimación del valor de mercado de distintos bienes, aspirando  a efectuar un análisis de las tendencias del mercado, y de la tipología valuatoria del inmueble problema de tasación.

3.2    Procedimentales instrumentales (Saber hacer) Saber aplicar los distintos métodos propuestos, a partir de la búsqueda de bienes comparables, cuyas características sean conocidas, y cuyo valor también resulte conocido. Dominar las distintas rutinas de cálculo y  la graficación de los parámetros que resulten necesarios, con la finalidad de facilitar al lector de nuestros informes, una lectura que lo conduzca a la observación atenta de los aspectos más importantes.

3.3    Actitudinales  (Ser) Desarrollar un espíritu de investigación permanente, ayudado por las nuevas tecnologías informáticas que presenta un mundo globalizado. Realizar múltiples esfuerzos con el propósito de efectuar informes de Tasación, que además de presentar un buen desarrollo académico – científico,  exhiba una óptima calidad de presentación.

4 Contenidos                                           Unidad I Los Fondos de Comercio 1 -  Repaso de la Tasación de Locales Comerciales. 2 – Los Fondos de comercio: concepto.  3 – Aspectos  principales a  considerar  para la determinación de su  valor. 4 -Empleo de fórmulas y del método comparativo                       con   aplicación de la Planilla Universal de Cálculo.  5 -Análisis de rentabilidad.  6 - Estudio del tipo de moneda en  casos particulares: restaurantes, bares, confiterías, hoteles, otros.                                            Unidad  II                         Inmuebles Industriales y Depósitos. 1 - Los galpones. Análisis cualitativo y cuantitativo.   2 – Ubicación: el entorno,  la zonificación y el ancho  de calles  3 – Las características constructivas.                               4 – La funcionalidad: Evaluación de los espacios  libres de columnas y con alturas libres importantes. Las circulaciones horizontales y verticales.   5 - Las naves industriales. Los edificios ubicados en zonas beneficiadas por  promociones a la actividad           industrial por parte del Estado, provincias y  municipios.                                                                                                       Unidad III      Las fracciones aptas para desarrollos inmobiliarios  1 - Emprendimientos inmobiliarios de gran desarrollo en  los últimos años. 2 - Los clubes de campo,  barrios  cerrados, chacras,  emprendimientos  comerciales, etc.3 -  Origen y evolución.  Tendencias actuales.  4 – Legislación vigente en la Provincia de Buenos Aires.  5 -   Importancia de  los buenos accesos para la  tasación.  6 -  La tasación de parcelas y viviendas en  esos contextos. 7 - La forestación.  8 - Estudio de las comodidades y servicios comunes.  9 - Las áreas de recreación, esparcimiento y deportivas.  10 - La seguridad.   Ponderación adecuada de  estos  múltiples factores en el proceso de tasación.                                          Unidad IV                                  Los predios rurales 1 -  Tasación de Inmuebles rurales.  2 - Introducción al estudio técnico agropecuario.  3 - Análisis de los precios de los  commodities  agropecuarios en el mundo globalizado y su  incidencia en la tasación de predios rurales. 4 - Estudio de la tierra rural en función de su  Edafología y  productividad. 5 -  Factores que  condicionan el valor de mercado de la tierra.  6 -  Propiedades físicas del suelo. 7 -   Metodología de la valuación rural: la tierra y  sus mejoras.                                        Unidad V Los inmuebles atípicos   1 La tasación de inmuebles atípicos: marinas, lofts, oficinas en emplazamientos no tradicionales, edificios que presentan funciones  distintas a las proyectadas inicialmente, otros.  2 La Tasación de otros inmuebles atípicos: bóvedas  y  sepulcros.  3 Ubicación. 4 Calidad Constructiva 5  Capacidad.  6 Detalles de ornamentación   7  Exposición grupal a cargo de los alumnos sobre  las conclusiones a las cuales arribaron en sus   Trabajos  Prácticos.                                         Unidad VI La tasación de inmuebles como alternativa de inversión 1 La tasación de inmuebles para la renta  2 La tasación para inversión en fideicomisos inmobiliarios  3 Empleo de herramientas financieras 4 Ejercitación 6. Bibliografía a)Obligatoria: Guerrero, Dante             Manual de Tasaciones Propiedades urbanas.             2da. Edición Librería y Editorial Alsina.             Buenos Aires.             Abril de 1994. Gómez Prat, Jorge Alberto             Momentos Inmobiliarios:  La Tasación.             Manual teórico y Práctico de Tasación comparada             1era. Edición.             Córdoba             Ediciones Eudecor             Setiembre de 2001 Aguiar, Artemio             Manual de Tasación Inmobiliaria  Urbana y Rural             Editorial Juris             Rosario, 2004 Corradini, Eugenio             Manual de Tasaciones Agropecuarias             Organización Gráfica Editora.             Buenos Aires, 2001 Gómez, Mario Herramientas financieras para la valuación de inmuebles             Ediciones Bre             Buenos Aires, 2007 Apuntes de Cátedra b) Sugerida:                    §  Saravia, Jorge Valuación de Activos Fijos y Revalúos Técnicos Buenos Aires Estudio de Ingeniería Saravia Diciembre de 1994 §  Caballer, Vicente Valoración Agraria Teoría y Práctica Ediciones Mundi Prensa Madrid, España, 1993 §  Diarios de gran difusión nacional                                                      Clarín, La Nación, Ámbito Financiero, otros.

Metodología a desarrollar en las clases Teóricas: X Prácticas: X Seminarios: Visitas técnicas: Exposición: X Exámenes escritos: X Exámenes orales: Control de lectura: Otras, indicar:

7. Metodología de evaluación Para aprobar la materia el alumno deberá rendir examen final, que será oral. Para regularizar la materia, y quedar habilitado para rendir el examen final, se contemplan las siguientes evaluaciones: Trabajos Prácticos:    Se realizarán 2 Trabajos Prácticos                                                 1er T.P.                           “Tasación de locales comerciales”                                          “Tasación de fondo de comercio” Aplicación del método de comparación de  valores         venales con homogeneización de antecedentes, y métodos propios para los fondos de comercio 2do T.P.                          Tasación de alguno de los tipos de inmuebles galpones, utilizando metodologías europeas. Los mismos serán de ejecución grupal. El  primero será el de un local elegido por cada grupo, incluirán croquis de planta, memoria descriptiva, fotografías, rutinas de cálculo explícitas, y óptima presentación. El segundo contemplará un enfoque metodológico del problema, apoyo gráfico, e inclusión de bienes comparables. En ambos casos se entregarán guías Para poder regularizar la materia, además de cumplir en tiempo y forma con los Trabajos Prácticos indicados,  el alumno será sometido a 1 evaluación parcial integradora, individual y escrita. §  Completará una hoja de cálculo. §  Responderá preguntas abiertas §  Unidades a evaluar: 1 a 4.

SEMANA Nº	MES	UNIDAD Nº	CLASE Nº	CARÁCTER DE LA CLASE	CONTENIDO  TEMATICO	ACTIVIDADES
1	mar	1	1	Práctico	Tasación de Locales comerciales	Repaso de temas de Tasaciones II
2	mar	1	2	Teórico	Fondos de comercio	Determinación de los aspectos más importantes
3	Abr	1			Feriado nacional
4	Abr	1	3	Práctico	Análisis de Rentabilidad	Ejercitación
5	Abr	2	4	Teórico	Inmuebles industriales y depósitos	Determinación de los aspectos más importantes
6	Abr	2	5	Teórico	Las naves industriales	El Informe de Tasación
7	May	2	6	Práctico	Los Métodos Sintéticos Clásicos	Ejercitación
8	May	3	7	Teórico	Fracciones aptas para emprendimientos	Exposición del docente
9	May	3	8	Práctico	Fracciones aptas para emprendimientos urbanos	Utilización de las fracciones
10	May	1 a 3	9	Examen	Evaluación Parcial	Examen escrito
11	May	4	10	Teórico	Tasación de Inmuebles Rurales	Exposición del docente
12	Jun	4	11	Práctico	Tasación de Inmuebles Rurales	Redacción de Informe de tasación
13	Jun	5	12	Teórico	Tasación de Inmuebles atípicos	Aspectos centrales en la Tasación
14	Jun	6	13	Teor/Pco	Tasación y renta Tasación y fideicomisos	Ejercitación
15	Jun	6	14	Práctica	Defensa de trabajos Prácticos	Exposición Grupal
16	Jul	1 a 6	15	Evalua-tiva	Exámenes recuperatorios  Y de reincorporación	Evaluación escrita
17	Jul				Feriado nacional

    

Daniel Rubén Boveri

                                                                                                                   Prof. T y M.P (UM)