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Planificación Tasaciones II Daniel Boveri

PLANIFICACIÓN DOCENTE

AÑO ACADEMICO 2015       1er CUATRIMESTRE
A. CARRERA: CONSULTOR INMOBILIARIO
  1. Nombres y Apellido del docente
Daniel Ruben Boveri
  1. Objetivos de la asignatura
Esta es la segunda de las 3 materias que se incluye en la currícula de la carrera de Consultor Inmobiliario, destinada al aprendizaje de la tasación de distintos destinos para inmuebles urbanos sobre parcelas edificadas.
La misma ha sido concebida a partir del desarrollo sistemático y la aplicación de los métodos de tasación más difundidos en nuestro país para cada tema, sin echar por la borda algunos criterios y enfoques para la tasación no metodológica que aún se conserva en la actividad inmobiliaria, y producen resultados prácticos más inmediatos, dotando al estudiante de los conocimientos teórico prácticos necesarios para el exitoso desempeño en la tasación inmobiliaria.
            3.1 Cognitivos (Saber)
Interpretar   los  alcances de los métodos de Tasación  que  conducen a  estimar valores de los   Inmuebles de mediana complejidad.
Comprender cuáles son las características más importantes que la sociedad otorga para tomar una decisión de compra y saber cuantificarlas
Entender que la función del Tasador no sólo es la de  determinar valores comerciales.
            3.2 Procedimentales instrumentales (Saber hacer)
Dominar las rutinas de cálculo requeridas en cada metodología.
Desarrollar la destreza necesaria en la determinación más adecuada de coeficientes
            3.3 Actitudinales (Ser)

Generar una actitud profesional basada en el correcto desempeño en las actividades prácticas.

 Organizar responsablemente los tiempos de estudio.



4        Contenidos de la asignatura

                                                 Unidad  I

Enfoque de la Escuela Americana en la tasación de inmuebles
Sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal.

1-Introducción a la materia y enumeración de actividades. 2 - Los inmuebles en conjunto. 3- La escuela  americana de Tasaciones. 4 - El método de Integración de Costos parciales.  5- Los Costos financieros.  6-Ganancia empresaria.  7- Gastos de publicidad y venta. 8- Integración del Costo Total.  9- Aplicación del método.
10- Método de Comparación de Valores Venales. 11-Coeficientes utilizados en la comparación de valores venales de departamentos. 12 - La determinación de coeficientes. 13- Por ubicación del edificio en el barrio.  14-  Por ubicación en planta del departamento dentro del edificio. 15- Coeficientes de ubicación en piso   16-  Según  Características constructivas del edificio. 17-  De Actualización. 18- Coeficientes según la superficie cubierta. 19- La homogeneización de superficies.   20- La depreciación en los edificios. 21- Causas de depreciación.   22- Formas de calcular la   depreciación. 23-  Método de    la Línea Recta. 24- Fórmula de Kuentzle. 25- Fórmula de Ross.   26- El estado de conservación como factor de   depreciación. 27- las vidas útiles. 28- Cómo estipular la  antigüedad del edificio.  29- La depreciación funcional.  30- Tabla de depreciación de  Ross  Heidecke. 31- El coeficiente de depreciación en este método. 32- Aplicación del Método de Tasación de valores venales con homogeneización de antecedentes. 33- Método de Tasación de Inmuebles en conjunto por capitalización de rentas.

                                          Unidad II

La Tasación no metodológica


1- Introducción.  2- Organización del material.  3- El informe de Tasación. 4- Ubicación del Inmueble.  5- Características del entorno. 6- Medios de transporte y accesos.
7- Tipología y categoría. 8- antigüedad y estado de conservación. 9- Servicios Públicos conectados y generales.  10- Descripción completa del inmueble. 11- Resumen y adicionales. 12- Planilla de Locales. 13- Características adversas y estados individualizados. 14-  Distribución, orientación y luminosidad. 15- Superficies. 16.- Descripción y valor de comparables. 17-Valores y mercado potencial. 18- Documentación y anexos. 19- Ejemplo de estimación del valor.


Unidad III
 Costos de Construcción y
Avances de Obra

 1 – Introducción. 2 – Los costos de Construcción. 3 - Los modelos. 4 – Utilización de costos. 5 - El Avance de Obra. 6 – Las Planillas de avances de Obra. Aplicación y ejercitación.

Unidad IV

 

Tasación de casas y otras viviendas

urbanas y suburbanas

 

1 - Introducción.  2- Organización del material. 3- Requisitos para ser tasador. 

4- Consideraciones iniciales sobre el Informe según Com. “A” 3055 del B.C.R.A.

5- Sección II. Descripción de la propiedad.  6- Sección III. Descripción del edificio de departamento / Barrio privado.  7- Sección IV.  Descripción del terreno.  8- Sección V. Descripción del barrio.  9- Sección VI. Comparables.  10-  Sección VII. Valuación.

 

Unidad V

 

La tasación de Oficinas

 

1 – Introducción.  2 -  Evolución de la oficina en la Argentina. 3 - Metodología propuesta. 4- Coeficiente según superficie propia.     5- Coeficiente por ubicación de la oficina en el edificio. 6 - Coeficientes según las características constructivas del edificio. 7 – Coeficiente de depreciación originada en la antigüedad y el estado de conservación.  8- Coeficiente por tener baño privado. 9 -Coeficiente por tener  cochera en el mismo edificio. 10 - Coeficiente de actualización de valores. 11 - Coeficiente por ubicación del edificio. 12 - Coeficiente por ubicación en altura. 13 - Trabajando en equipo.

Unidad VI

 

Tasación de locales comerciales

 

1 – Introducción. 2 – Tipologías comerciales. 3 – Metodología propuesta. 4 Local tipo

de comparación. 5-  Homogeneización de Superficies propias. 6 – Coeficiente de

 ubicación. 7 - Coeficientes de características constructivas. 8 – Coeficientes de

 depreciación por edad. 9 - Coeficiente de depreciación por estado de conservación.

10 - Coeficiente de Fondo/ Frente. 11 - Coeficiente según superficie cubierta propia homogeneizada. 12 - Coeficiente de actualización. 13 – Coeficiente de Oferta. 14 – Aplicación del Método de Comparación de valores venales.


Metodología a desarrollar en las clases:  Teóricas, Prácticas, Exámenes escritos, control de lectura
  1. Bibliografía

    Obligatoria:

§  Guerrero, Dante
Manual de Tasaciones
Propiedades urbanas y rurales
2da. Edición
Librería y Editorial Alsina ,
Buenos Aires 1994.

§  Reca, Estela (compiladora) Boveri y otros
Principios de la gestión inmobiliaria                                                                   
BRE Bienes Raíces Ediciones,
Buenos Aires ,2006              
              
§  Gómez Prat, Jorge Alberto
Momentos Inmobiliarios
La Tasación.
Manual teórico y Práctico de Tasación comparada
1era. Edición.
Ediciones Eudecor.
Córdoba. 2001

§  Banco Central de la República Argentina
Manual de Tasaciones
Comunicación “A” 3055
§  Apuntes de Cátedra

b) Sugerida:                  
§  Magnou, Eduardo
Manual del Tasador
1era.  Edición
Editorial Abeledo Perrot.
Buenos Aires. 1992

§  Normas I.R.A.M.
Subcomité de Tasaciones
Buenos Aires, desde 1994
                                            
§  Clarín Arquitectura
§  Revista Vivienda
§  Diarios de gran difusión nacional
Clarín, La Nación, Ámbito Financiero, otros.

  1. Metodología de evaluación:
Para aprobar la materia, el alumno deberá rendir un examen final, que será oral.
Para regularizar la materia, deberá aprobar:
Trabajos Prácticos Se realizarán 2 Trabajos Prácticos obligatorios y
                                              grupales                                              
1er T.P.                           “Tasación de departamentos”
Aplicación del método de comparación de                     valores venales con homogeneización de antecedentes.
2da. Parte: Realización de una completa  ficha inmobiliaria de tasación.
2do T.P.                     De ejecución individual, forma parte del TP final
                                   del Área Técnica II                                    
                                   Tema a desarrollar: Tasación de viviendas”
Tasación  con utilización de formulario que conduce a la obtención de valores de manera intuitiva, basado en aspectos descriptivos.

Además de cumplir en tiempo y forma con los Trabajos Prácticos indicados,  el alumno será sometido a 1 evaluación parcial integradora, individual y escrita.
§  Completará una hoja de cálculo.
§  La procesará de acuerdo a la rutina de cálculo indicada.
§  A “libro abierto”
§  Unidad a evaluar: 1

                                  
SEMANANº
MES
UNIDAD
NRO
CLASE
NRO
CARÁCTER
DE LA CLASE
CONTENIDO  TEMATICO
ACTIVIDADES
1
mar
1
1
Introduc-
torio
Introducción a la materia
Método de Integración de costos parciales
Presentación de actividades y bibliografía
1
mar
1
2
Teórica
Método de Comparación de Valores Venales
Introducción al Método
2
mar
1
3
práctica
Coeficientes de planta y piso
Estudio y determinación de coeficientes
2
mar
1
4
Exposi-tiva
Coeficientes de características constructivas.
Estudio teórico y aplicación práctica de coeficientes
3
abr
1
5
Práctico
Superficies.
Documentación
Ejercitación con Tipos de superficies distintos
3
abr



Feriado Nacional

4
set
1
6
Práctica
La homogeneización de superficies
Determinación de coeficientes
4
set
1
7
Expositi-va
Coeficientes de superficies y de actualización
Exposición oral del docente
5
set
1
8
Teórica
Depreciación: Causas y consecuencias
Graficación, manejo de Tablas
5
set
1
9
Práctica
Determinación del coeficiente de depreciación
Obtención de los coeficientes
6
set
1
10
Práctica
Aplicación del Método de Comparación de valores venales
Ejercitación y debate
6
set
1
11
Práctica
Ejercitación del método con antecedentes
Trabajo grupal
7
set
1
12
Examen
Evaluación parcial
Examen escrito
7
set
1
13
Teórica
Método de Capitalización de Rentas
Desarrollo en pizarra
8
oct
2
14
Teórica
Informe de Tasación No metodológica
Redacción de Informe
8
oct
2
15
Teórica

Análisis  del entorno y descripción de la vivienda
Descripción
9
oct
2
16
Práctica
Manejo de comparables y determinación del valor
Trabajo en pizarra
9
oct
3
17
Teórico

Costos de construcción y Tasación de Avances de obra
Trabajo grupal con revistas
10
oct
3
18
Práctica
Las Planillas de avances de obra
Utilización de Avances de Obra
10
oct
4

19
Expositi-va
Tasación de viviendas urbanas y suburbanas para créditos hipotecarios
Análisis y aplicación de
Com. B.C.R.A.
11
oct
4

20
Práctica

Tasación para créditos hipotecarios para viviendas
Aplicación Com.”A” 3055 BCRA
11
oct
4
21
Práctica

Selección de comparables y valuación
Aplicación
Com.”A” 3055 BCRA
12
oct
5

22
Teórica
La Tasación de Oficinas:
Distintas tipologías
Desarrollo en pizarra
12
oct
5
23
Práctica
Diferencias entre la tasación de oficinas y departamentos
Análisis y debate
13
nov
5

24
Práctica

Aspectos a considerar en la tasación metodológica
Determinación de coeficientes
13
nov
5

25
Práctica
La Tasación de Oficinas
Aplicación Metodológica
14
nov
6

26
Teórica

Tasación de locales comerciales
Tipologías de locales
14
nov
6

27
Teórica
Ubicación de los locales comerciales, zonificación y habilitación
Análisis de ubicación puntual de locales comerciales
15
nov
6
28
Práctica

La relación frente fondo
Ejercitación de fórmulas
15
nov
6

29
Práctica

La categoría 
Debate
16
nov
6

30
Teórico

Coeficientes de antigüedad, estado de conservación.
Aplicación de fórmulas
16
nov
6
31
expositi-va
Superficies
Homogeneización
17

1 a 6
32
Evalua-
tiva
Exámenes
Recuparatorios /Reincorpor.
Evaluación
Individual
17

1 a 6
33
Evalua-
tiva
Exámenes
Recuparatorios /Reincorpor.
Evaluación
Individual






                                                                                   
                                  
                                                                                                                               Prof. Daniel R. Boveri

                                                                                                             Tasador y Martillero Público (UM)           

Comentarios

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F. O. S. (factor de ocupación del suelo): 0, 6 de la superficie de la parcela. -
F. O. T. (factor de ocupación total): Superficie de la parcela x 2 (más premios si corresponde
Retiros:
De fondo: el 25 % de la superficie de la parcela con un lado mínimo de 4 m. -
Densidad de Población: Máxima neta por ha= 600 hab/ha


Zona Comercial C2
A escala local dentro del Partido
F. O. S. (factor de ocupación del suelo): 0, 6 de la superficie de la parcela
F. O. T. (factor de ocupación total): Superficie de la parcela x 0, 8 (más premios si correspondieren). -
Retiros:
De fondo: el 25 % de la superficie de la parcela con un lado mínimo de 4 m. -
Densidad de población: Máxima neta por ha= 200 hab/ha.
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