Planificación Tasaciones II Daniel Boveri

PLANIFICACIÓN DOCENTE AÑO ACADEMICO 2015       1er CUATRIMESTRE

A. CARRERA: CONSULTOR INMOBILIARIO

Nombres y Apellido del docente Daniel Ruben Boveri

Objetivos de la asignatura Esta es la segunda de las 3 materias que se incluye en la currícula de la carrera de Consultor Inmobiliario, destinada al aprendizaje de la tasación de distintos destinos para inmuebles urbanos sobre parcelas edificadas. La misma ha sido concebida a partir del desarrollo sistemático y la aplicación de los métodos de tasación más difundidos en nuestro país para cada tema, sin echar por la borda algunos criterios y enfoques para la tasación no metodológica que aún se conserva en la actividad inmobiliaria, y producen resultados prácticos más inmediatos, dotando al estudiante de los conocimientos teórico prácticos necesarios para el exitoso desempeño en la tasación inmobiliaria.

3.1 Cognitivos (Saber) Interpretar   los  alcances de los métodos de Tasación  que  conducen a  estimar valores de los   Inmuebles de mediana complejidad. Comprender cuáles son las características más importantes que la sociedad otorga para tomar una decisión de compra y saber cuantificarlas Entender que la función del Tasador no sólo es la de  determinar valores comerciales.

3.2 Procedimentales instrumentales (Saber hacer) Dominar las rutinas de cálculo requeridas en cada metodología. Desarrollar la destreza necesaria en la determinación más adecuada de coeficientes

3.3 Actitudinales (Ser) Generar una actitud profesional basada en el correcto desempeño en las actividades prácticas.  Organizar responsablemente los tiempos de estudio.

4        Contenidos de la asignatura                                                  Unidad  I Enfoque de la Escuela Americana en la tasación de inmuebles Sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal. 1-Introducción a la materia y enumeración de actividades. 2 - Los inmuebles en conjunto. 3- La escuela  americana de Tasaciones. 4 - El método de Integración de Costos parciales.  5- Los Costos financieros.  6-Ganancia empresaria.  7- Gastos de publicidad y venta. 8- Integración del Costo Total.  9- Aplicación del método. 10- Método de Comparación de Valores Venales. 11-Coeficientes utilizados en la comparación de valores venales de departamentos. 12 - La determinación de coeficientes. 13- Por ubicación del edificio en el barrio.  14-  Por ubicación en planta del departamento dentro del edificio. 15- Coeficientes de ubicación en piso   16-  Según  Características constructivas del edificio. 17-  De Actualización. 18- Coeficientes según la superficie cubierta. 19- La homogeneización de superficies.   20- La depreciación en los edificios. 21- Causas de depreciación.   22- Formas de calcular la   depreciación. 23-  Método de    la Línea Recta. 24- Fórmula de Kuentzle. 25- Fórmula de Ross.   26- El estado de conservación como factor de   depreciación. 27- las vidas útiles. 28- Cómo estipular la  antigüedad del edificio.  29- La depreciación funcional.  30- Tabla de depreciación de  Ross  Heidecke. 31- El coeficiente de depreciación en este método. 32- Aplicación del Método de Tasación de valores venales con homogeneización de antecedentes. 33- Método de Tasación de Inmuebles en conjunto por capitalización de rentas.                                           Unidad II La Tasación no metodológica 1- Introducción.  2- Organización del material.  3- El informe de Tasación. 4- Ubicación del Inmueble.  5- Características del entorno. 6- Medios de transporte y accesos. 7- Tipología y categoría. 8- antigüedad y estado de conservación. 9- Servicios Públicos conectados y generales.  10- Descripción completa del inmueble. 11- Resumen y adicionales. 12- Planilla de Locales. 13- Características adversas y estados individualizados. 14-  Distribución, orientación y luminosidad. 15- Superficies. 16.- Descripción y valor de comparables. 17-Valores y mercado potencial. 18- Documentación y anexos. 19- Ejemplo de estimación del valor. Unidad III  Costos de Construcción y Avances de Obra  1 – Introducción. 2 – Los costos de Construcción. 3 - Los modelos. 4 – Utilización de costos. 5 - El Avance de Obra. 6 – Las Planillas de avances de Obra. Aplicación y ejercitación.

Unidad IV   Tasación de casas y otras viviendas urbanas y suburbanas   1 - Introducción.  2- Organización del material. 3- Requisitos para ser tasador.  4- Consideraciones iniciales sobre el Informe según Com. “A” 3055 del B.C.R.A. 5- Sección II. Descripción de la propiedad.  6- Sección III. Descripción del edificio de departamento / Barrio privado.  7- Sección IV.  Descripción del terreno.  8- Sección V. Descripción del barrio.  9- Sección VI. Comparables.  10-  Sección VII. Valuación.   Unidad V   La tasación de Oficinas   1 – Introducción.  2 -  Evolución de la oficina en la Argentina. 3 - Metodología propuesta. 4- Coeficiente según superficie propia.     5- Coeficiente por ubicación de la oficina en el edificio. 6 - Coeficientes según las características constructivas del edificio. 7 – Coeficiente de depreciación originada en la antigüedad y el estado de conservación.  8- Coeficiente por tener baño privado. 9 -Coeficiente por tener  cochera en el mismo edificio. 10 - Coeficiente de actualización de valores. 11 - Coeficiente por ubicación del edificio. 12 - Coeficiente por ubicación en altura. 13 - Trabajando en equipo. Unidad VI   Tasación de locales comerciales   1 – Introducción. 2 – Tipologías comerciales. 3 – Metodología propuesta. 4 Local tipo de comparación. 5-  Homogeneización de Superficies propias. 6 – Coeficiente de  ubicación. 7 - Coeficientes de características constructivas. 8 – Coeficientes de  depreciación por edad. 9 - Coeficiente de depreciación por estado de conservación. 10 - Coeficiente de Fondo/ Frente. 11 - Coeficiente según superficie cubierta propia homogeneizada. 12 - Coeficiente de actualización. 13 – Coeficiente de Oferta. 14 – Aplicación del Método de Comparación de valores venales.

Metodología a desarrollar en las clases:  Teóricas, Prácticas, Exámenes escritos, control de lectura

Bibliografía Obligatoria: §  Guerrero, Dante Manual de Tasaciones Propiedades urbanas y rurales 2da. Edición Librería y Editorial Alsina , Buenos Aires 1994. §  Reca, Estela (compiladora) Boveri y otros Principios de la gestión inmobiliaria                                                                    BRE Bienes Raíces Ediciones, Buenos Aires ,2006                              §  Gómez Prat, Jorge Alberto Momentos Inmobiliarios La Tasación. Manual teórico y Práctico de Tasación comparada 1era. Edición. Ediciones Eudecor. Córdoba. 2001 §  Banco Central de la República Argentina Manual de Tasaciones Comunicación “A” 3055 §  Apuntes de Cátedra b) Sugerida:                   §  Magnou, Eduardo Manual del Tasador 1era.  Edición Editorial Abeledo Perrot. Buenos Aires. 1992 §  Normas I.R.A.M. Subcomité de Tasaciones Buenos Aires, desde 1994                                              §  Clarín Arquitectura §  Revista Vivienda §  Diarios de gran difusión nacional Clarín, La Nación, Ámbito Financiero, otros. Metodología de evaluación: Para aprobar la materia, el alumno deberá rendir un examen final, que será oral. Para regularizar la materia, deberá aprobar: Trabajos Prácticos:   Se realizarán 2 Trabajos Prácticos obligatorios y                                               grupales                                               1er T.P.                           “Tasación de departamentos” Aplicación del método de comparación de                     valores venales con homogeneización de antecedentes. 2da. Parte: Realización de una completa  ficha inmobiliaria de tasación. 2do T.P.                     De ejecución individual, forma parte del TP final                                    del Área Técnica II                                                                        Tema a desarrollar: “ Tasación de viviendas” Tasación  con utilización de formulario que conduce a la obtención de valores de manera intuitiva, basado en aspectos descriptivos. Además de cumplir en tiempo y forma con los Trabajos Prácticos indicados,  el alumno será sometido a 1 evaluación parcial integradora, individual y escrita. §  Completará una hoja de cálculo. §  La procesará de acuerdo a la rutina de cálculo indicada. §  A “libro abierto” §  Unidad a evaluar: 1

                                  

SEMANANº	MES	UNIDAD NRO	CLASE NRO	CARÁCTER DE LA CLASE	CONTENIDO  TEMATICO	ACTIVIDADES
1	mar	1	1	Introduc- torio	Introducción a la materia Método de Integración de costos parciales	Presentación de actividades y bibliografía
1	mar	1	2	Teórica	Método de Comparación de Valores Venales	Introducción al Método
2	mar	1	3	práctica	Coeficientes de planta y piso	Estudio y determinación de coeficientes
2	mar	1	4	Exposi-tiva	Coeficientes de características constructivas.	Estudio teórico y aplicación práctica de coeficientes
3	abr	1	5	Práctico	Superficies. Documentación	Ejercitación con Tipos de superficies distintos
3	abr				Feriado Nacional
4	set	1	6	Práctica	La homogeneización de superficies	Determinación de coeficientes
4	set	1	7	Expositi-va	Coeficientes de superficies y de actualización	Exposición oral del docente
5	set	1	8	Teórica	Depreciación: Causas y consecuencias	Graficación, manejo de Tablas
5	set	1	9	Práctica	Determinación del coeficiente de depreciación	Obtención de los coeficientes
6	set	1	10	Práctica	Aplicación del Método de Comparación de valores venales	Ejercitación y debate
6	set	1	11	Práctica	Ejercitación del método con antecedentes	Trabajo grupal
7	set	1	12	Examen	Evaluación parcial	Examen escrito
7	set	1	13	Teórica	Método de Capitalización de Rentas	Desarrollo en pizarra
8	oct	2	14	Teórica	Informe de Tasación No metodológica	Redacción de Informe
8	oct	2	15	Teórica	Análisis  del entorno y descripción de la vivienda	Descripción
9	oct	2	16	Práctica	Manejo de comparables y determinación del valor	Trabajo en pizarra
9	oct	3	17	Teórico	Costos de construcción y Tasación de Avances de obra	Trabajo grupal con revistas
10	oct	3	18	Práctica	Las Planillas de avances de obra	Utilización de Avances de Obra
10	oct	4	19	Expositi-va	Tasación de viviendas urbanas y suburbanas para créditos hipotecarios	Análisis y aplicación de Com. B.C.R.A.
11	oct	4	20	Práctica	Tasación para créditos hipotecarios para viviendas	Aplicación Com.”A” 3055 BCRA
11	oct	4	21	Práctica	Selección de comparables y valuación	Aplicación Com.”A” 3055 BCRA
12	oct	5	22	Teórica	La Tasación de Oficinas: Distintas tipologías	Desarrollo en pizarra
12	oct	5	23	Práctica	Diferencias entre la tasación de oficinas y departamentos	Análisis y debate
13	nov	5	24	Práctica	Aspectos a considerar en la tasación metodológica	Determinación de coeficientes
13	nov	5	25	Práctica	La Tasación de Oficinas	Aplicación Metodológica
14	nov	6	26	Teórica	Tasación de locales comerciales	Tipologías de locales
14	nov	6	27	Teórica	Ubicación de los locales comerciales, zonificación y habilitación	Análisis de ubicación puntual de locales comerciales
15	nov	6	28	Práctica	La relación frente fondo	Ejercitación de fórmulas
15	nov	6	29	Práctica	La categoría	Debate
16	nov	6	30	Teórico	Coeficientes de antigüedad, estado de conservación.	Aplicación de fórmulas
16	nov	6	31	expositi-va	Superficies	Homogeneización
17		1 a 6	32	Evalua- tiva	Exámenes Recuparatorios /Reincorpor.	Evaluación Individual
17		1 a 6	33	Evalua- tiva	Exámenes Recuparatorios /Reincorpor.	Evaluación Individual

                                                                                   

                                  

                                                                                                                               Prof. Daniel R. Boveri

                                                                                                             Tasador y Martillero Público (UM)