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Sobre las diferencias entre la Urbanizaciones Cerradas



EMPRENDIMIENTOS INTERURBANOS

BARRIOS CERRADOS Y CLUBES DE CAMPO

EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

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Por el Agrimensor Pedro A. Marino.

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URBANIZACIONES PRIVADAS
Se denominan así al contrario de las públicas, siendo las privadas, aquellas encaradas por un desarrollista, que ejecuta toda la obra de infraestructura para el funcionamiento de la urbanización, que incluye en el valor de la porción de tierra que vende una vez subdividida y donde el ente estatal correspondiente se limita a controlar el cumplimiento de lo comprometido en el proyecto.

  LA SUBDIVISION DE LA TIERRA EN LA CREACION DE CENTROS URBANOS
La subdivisión de la tierra originando parcelas de características urbanas residenciales, en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, se realizaba en un principio mediante la creación de manzanas que contienen los lotes. Las manzanas (fracciones de aproximadamente 100 m. x 100 m.) estaban rodeadas por calles que pertenecían al dominio público del Estado y normalmente estaban libradas al uso público. Esta subdivisión de la tierra donde se originaban urbanizaciones ya fuesen públicas o privadas se regían por la Ley 3487 (LEY DE CREACION DE NUEVOS CENTROS DE POBLACION Y AMPLIACION DE EJIDOS) del año 1913, donde se establecía en líneas generales que se debería asegurar la existencia de agua potable, que el predio no fuese inundable y a su vez debía tener la aceptación municipal.

URBANIZACIONES PRIVADAS

ABIERTAS
CERRADAS
En éstas, las calles que rodeaban a los macizos que contenían los lotes, pertenecián, por supuesto al domínio público (única posibilidad para la época), y a su vez se encontraban libradas al uso público.
En éstas las calles si bien pertenecian al dominio público, no estaban libradas al uso público y este tipo de emprendimiento se dió en primera instancia en los "CLUBES DE CAMPO", que se encontraban enclavados en zonas rurales.


Como podemos apreciar, en las urbanizaciones cerradas, los titulares de las parcelas integrantes del mismo, no encontraban solución para tener el dominio, en carácter de privado, de las vías de circulación internas del complejo urbanístico, hasta que a fines de la década del 40 (13/10/48) se dictó la Ley Nacional 13.512, de Propiedad Horizontal, y no precisamente para resolver el problema de librar o no las calles al uso público o bien que éstas pertenecieran al dominio privado, en las urbanizaciones cerradas, sino para resolver el problema de la indivisión físicamente forzosa de la tierra donde se encontraban construidas más de una unidad de viviendas.


PROPIEDAD HORIZONTAL

Cada una de las viviendas esta emplazada en una porción de terreno independiente, pero se transforma en común por la aplicación del régimen de la Ley 13.512, situación esta que trajo no pocos conflictos, por cuanto resultaba difícil de comprender para los titulares de dominio de las distintas unidades funcionales, esa dependencia biunívoca por el imperio de la ley que habían utilizado para resolver el condominio.

Anteriormente al dictado de la Ley 8912, mediante la aplicación de la Disposición 195/64 de la Dirección de Geodesia de la Provincia de Buenos Aires, para subdividir los Clubes de Campo, de tal forma que las calles de circulación interna no solamente no son libradas al uso público, sino que tampoco se transfieren al dominio público, circunstancia esta que sí ocurría en la subdivisión bajo el régimen de tierras.

El concepto fundamental a tener en cuenta para asegurar el cumplimiento de este art. del Decreto 2489/63, es que deben estar construidas todas las partes comunes del edificio de tal forma que el adquirente de una unidad en estas condiciones pueda construir la unidad funcional por sí, sin tener que realizar ninguna obra de infraestructura común. Por ejemplo y en forma exagerada, seria imposible transmitir el derecho real de propiedad de una unidad funcional ubicada en la planta cuarto piso cuando no se encuentra construido aún el tercero.

En lo referente a urbanizaciones cerradas tipo club de campo o barrios cerrados, normalmente se encuentran encuadradas en el inc. a) del art. 6º, donde simplemente deben estar concluidas las obras comunes comprometidas por el emprendedor de la urbanización, por cuanto las unidades funcionales proyectadas gozan de independencia constructiva. Bajo este régimen de subdivisión se originaron urbanizaciones cerradas algunas de las cuales eran clubes de campo y posteriormente se realizaron otros emprendimientos de pequeñas extensiones, por ejemplo cuatro a diez hectáreas que se denominaron barrios cerrados y se encontraban generalmente ubicadas en zonas urbanizadas o bien periféricas a estas. Por lo tanto podemos a este momento establecer la siguiente clasificación


 URBANIZACIONES CERRADAS

 

CLUBES DE CAMPO
BARRIOS CERRADOS
Se encuentran emplazadas en zonas rurales, deben tener una superficie superior a las 10 hectáreas, tiene que tener una superficie equivalente a entre el 30% y 40%, al margen de las vías de circulación interna destinadas al esparcimiento deportivo.
Se encuentran emplazados normalmente en zonas urbanas o periféricas a estas, no cuentan con grandes espacios destinados a esparcimiento, la densidad habitacional es superior a la observada en el club de Campo. Se deben ceder las reservas correspondientes a espacios verdes públicos y equipamiento comunitario, conforme a los términos de la Ley 8912.

 

Tal lo expuesto estas urbanizaciones se dividían bajo el régimen de la Ley 13.512 (también se podía someter el edificio a construir al régimen de la Ley 17924, de Pre - Horizontalidad, aunque esta se utilizaba en pocas oportunidades para emprendimientos de este tipo) y no tenían reglamentaciones específicas para su emprendimiento y desarrollo hasta el 24 de octubre del año 1975, cuando se dicta la Ley de uso del suelo Nº 8912, para la Provincia de Buenos Aires, donde se reglamenta, entre otros aspectos de ordenamiento urbano, las bases para ejecución de urbanizaciones denominadas clubes de campo.


CLUBES DE CAMPO

Artículo 64: Se entiende por Club de Campo o complejo recreativo residencial a un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas:

a) Esté localizada en área no urbana.

b) Una parte de la misma se encuentra equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza.

c) La parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio.

d) El área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que las convierte en un todo indivisible. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificada, pero podrán emplazarse unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas.
 

Artículo 65: La creación de Clubes de Campo, estará supeditada al cumplimiento de los siguientes requisitos:

1) Contar con la previa aprobación Municipal y posterior convalidación técnica de los organismos competentes del Ministerio de Obras Públicas. A estos efectos los municipios designarán y delimitarán zonas del área rural para la localización de clubes de campo, indicando la densidad máxima bruta para cada zona.

2) El patrocinador del proyecto debe asumir la responsabilidad de realizar las obras de infraestructura de los servicios esenciales y de asegurar la prestación de los mismos, de efectuar el tratamiento de las vías de circulación y accesos, de parquizar y arbolar el área en toda su extensión y de materializar las obras correspondientes al equipamiento deportivo, social y cultural.

El régimen de subdivisión para estas urbanizaciones cerradas fue el de Propiedad Horizontal, Ley 13.512, hasta mediados de la década del 80 (24/12/86) cuando se dicta el Decreto Provincial Nº 9404, Reglamentario de la Ley 8912, el cual, al margen de establecer una exhaustiva reglamentación para el emplazamiento de Clubes de Campo, crea una nueva figura dentro del régimen de subdivisión, el que permite mediante el Derecho Real de Servidumbre, originar parcelas que tienen salida, por medio de vías de circulación que son de uso exclusivo para los titulares de las parcelas que integran el Club de Campo o quien ellos autoricen.

En el art. 1º el Decreto 9404/86, dice:

"Artículo 1º: Los clubes de campo que se constituyan conforme al régimen específico del Decreto - Ley Nº 8912/77.

Como se puede observar las vías de circulación interna del complejo como así también los espacios destinados a esparcimiento, están conformando parcelas.

Mediante la legislación vigente hasta este punto de las reglamentaciones, los clubes de campo podían ser subdivididos mediante el régimen de tierras (9404) o bien el de Propiedad Horizontal, mientras que los barrios cerrados solamente podían hacerlo mediante el régimen de la Ley 13.512.


BARRIOS CERRADOS

Hasta este punto, observamos que existía una reglamentación específica para el emplazamiento de Clubes de Campo, pero no así para Barrios Cerrados, los que se originaban mediante la aprobación por parte del Municipio de un plano de obra donde se proyectaban viviendas mínimas, de proyecto repetitivo, que el único objeto que cumplían era poder obtener la subdivisión bajo el régimen de la Ley 13.512 ,en carácter de proyecto, una vez terminadas las obras comunes comprometidas con le municipio se procedía a solicitar el cumplimiento del Art. 6º del Decreto 2489/63. La única forma de subdividir dichos emprendimientos era mediante el régimen de la Ley 13.512.

Mientras estos emprendimientos se ubicaran en zona extra urbanas y no tuvieran grandes dimensiones no ofrecían mayores dificultades para su aprobación, pero no contaban con una reglamentación básica provincial general que impidiera, aunque fueran en casos excepcionales un uso indiscriminado del suelo con fines especulativos en su aprovechamiento, en detrimento de la calidad de vida de los adquirentes de predios dentro del emprendimiento.

Esta laguna en la legislación de fondo duró hasta que, en cumplimiento de lo establecido en los artículos 26 y 27 del Decreto 2815/96, la Secretaría de Tierras y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires, dicta la resolución número 74 del 26 de marzo de 1997.

Evidentemente estas dos normas: La resolución 74 y el Decreto Provincial 27 son las primeras normas que en la Provincia de Buenos Aires regulan los Barrios Cerrados, que conforme al estado actual se subdividen siguiendo las normas de la Ley 8912, dejando las reservas de espacios verdes y para uso comunitario, como así también respetando las dimensiones mínimas de las parcelas y las obras de infraestructura mínimas obligatorias, con la única diferencia respecto a las urbanizaciones abiertas en que los espacios circulatorios internos del Barrio pertenece al dominio privado de los titulares de las parcelas del mismo y el régimen de subdivisión a adoptarse puede ser el de Propiedad Horizontal o bien el de Tierras mediante la aplicación de los requisitos legales establecidos en el artículo primero del Decreto 9404. Para las reservas destinadas a espacios verdes y comunitarios, que se deberán ceder, se remite a lo pautado en la Ley 8912. Presta especial atención a las vías de circulación tanto externas para el ingreso de la urbanización, como así también a las posibles afectaciones futuras en cuanto a la trama circulatoria de vías troncales. Permite la ejecución del emprendimiento urbanístico por etapas. Habilita la aprobación de los planos de subdivisión al obtenerse la convalidación técnica final (factibilidad) del emprendimiento. Deja bajo responsabilidad exclusiva y solidaria, del adquirente y del proponente del emprendimiento, respecto de cualquier obra que pueda ejecutarse o iniciarse antes de la obtención de la Factibilidad.


REGIMEN DE SUBDIVISION

En lo referente a los distintos sistemas legales para la subdivisión de las urbanizaciones cerradas, ya sean Barrios Cerrados o Clubes de Campo, Decreto 9404 reglamentario de la Ley Provincial 8912 o bién el Decreto 2489/63 reglamentario de la Ley Nacional 13.512, podemos efectuar, en carácter de primaria, la siguiente comparación
 
 

Ley 13.512 - Propiedad Horizontal Decreto 2489/63
Ley 8912 (Tierras)
Decreto 9404/86
Se originan unidades funcionales
Se originan parcelas
Las vías de circulación internas y los espacios destinados al esparcimiento son superficies comunes.
Las vías de circulación internas de urbanización conforman parcelas independientes al igual que las superficies destinadas a esparcimiento.
Las normas a cumplir tanto dentro del régimen de convivencia como edilicias se rigen por el Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio.
Las normas a cumplir tanto dentro del régimen de convivencia dentro del complejo se encuentran dentro de los estatutos de una sociedad.
Cuando se construyen unidades funcionales se debe modificar el plano de subdivisión y el reglamento de copropiedad a los efectos de ratificar el régimen de la Ley 13.512.
Cuando se construyen las viviendas en las parcelas resultantes de la subdivisión no afectan el régimen de subdivisión.
Para la administración se rige el consorcio conforme a lo establecido en la Ley 13.512.
Para la administración se rigen conforme a las normas establecidas en los estatutos de la sociedad administradora.
Para poder transmitir el derecho real de propiedad cada unidad funcional que surge de la subdivisión, es necesario haber cumplimentado que surge de la inspección, conforme a lo establecido en el Art. 6º del Decreto 2489/63.
Para poder transmitir el derecho real de propiedad de cada parcela que surge de la subdivisión, es necesario se registre la adquisición del dominio de las áreas de esparcimiento y circulación en favor de la entidad jurídica creada según se consigna en el artículo 1º del Decreto 9404/86.

 

Cualquiera fuese el régimen de subdivisión que se adopte para las urbanizaciones cerradas, se deben cumplimentar requisitos establecidos por normas que consisten en líneas generales en obtener autorizaciones para su emplazamiento, tanto ante la Municipalidad local como así también ante las autoridades provinciales.

Las referidas autorizaciones se denominan convalidación técnica preliminar y convalidación técnica definitiva (o bien pre factibilidad y factibilidad respectivamente).  

Que el predio sea apto urbanísticamente para el aplazamiento de un barrio cerrado (entiéndase por esto que cumpla con las reglamentaciones municipales al respecto, conforme a lo establecido en el Art. 2º y los inc. a) y j) del Art. 3º del Decreto 27/98) o de un Club de Campo (lo que implica cumplir con las reglamentaciones municipales de zonificación conforme a los términos de la Ley 8912 y su Decreto reglamentario 9404/86). Supuesto el caso que fuese necesario cambiar la zonificación del predio o consignarle los indicadores urbanísticos, es necesario el dictado de una ordenanza Municipal y su posterior convalidación mediante el dictado de un Decreto Provincial.
Que no se encuentre afectado por calles o prolongaciones futuras, y supuesto el caso que así fuera, se deberán tomar los recaudos correspondientes.
Que el predio sea apto hidráulicamente.
Que exista la posibilidad de abastecer al complejo urbanístico con agua potable.
Que cumpla con las exigencias que establece el Decreto 27/98 como así las reglamentaciones municipales al respecto.
Tener en cuenta las reservas que se deberán ceder para "Espacios Verdes y Libres Públicos y Reservas Para Equipamiento Comunitario".
Que el proyecto admita la posibilidad de ser sometido al régimen de la Ley 13.512 o bien el régimen de la Ley 8912 y su Decreto Reglamentario 9404/86

Los requisitos necesarios para obtener la convalidación técnica, de una urbanización cerrada, ya sea un Club de Campo o bien un Barrio Cerrado bajo el régimen del Decreto 9404 reglamentario de la Ley 8912 (Uso del Suelo) o bien del Decreto 2489/63, reglamentario de la Ley 13.512 (Propiedad Horizontal) se dará en dos etapas:

1ra. - Convalidación técnica preliminar (prefactibilidad)
2da. - Convalidación técnica definitiva (factibilidad)


 

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