EMPRENDIMIENTOS
INTERURBANOS
BARRIOS
CERRADOS Y CLUBES DE CAMPO
EN LA
PROVINCIA DE BUENOS AIRES
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Por el Agrimensor Pedro A.
Marino.
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URBANIZACIONES
PRIVADAS
Se denominan así al contrario de las públicas, siendo las privadas, aquellas encaradas por un desarrollista, que ejecuta toda la obra de infraestructura para el funcionamiento de la urbanización, que incluye en el valor de la porción de tierra que vende una vez subdividida y donde el ente estatal correspondiente se limita a controlar el cumplimiento de lo comprometido en el proyecto.
Se denominan así al contrario de las públicas, siendo las privadas, aquellas encaradas por un desarrollista, que ejecuta toda la obra de infraestructura para el funcionamiento de la urbanización, que incluye en el valor de la porción de tierra que vende una vez subdividida y donde el ente estatal correspondiente se limita a controlar el cumplimiento de lo comprometido en el proyecto.
LA SUBDIVISION DE LA TIERRA EN LA CREACION DE CENTROS URBANOS
La subdivisión de la tierra originando parcelas de características urbanas residenciales, en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, se realizaba en un principio mediante la creación de manzanas que contienen los lotes. Las manzanas (fracciones de aproximadamente 100 m. x 100 m.) estaban rodeadas por calles que pertenecían al dominio público del Estado y normalmente estaban libradas al uso público. Esta subdivisión de la tierra donde se originaban urbanizaciones ya fuesen públicas o privadas se regían por la Ley 3487 (LEY DE CREACION DE NUEVOS CENTROS DE POBLACION Y AMPLIACION DE EJIDOS) del año 1913, donde se establecía en líneas generales que se debería asegurar la existencia de agua potable, que el predio no fuese inundable y a su vez debía tener la aceptación municipal.
La subdivisión de la tierra originando parcelas de características urbanas residenciales, en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, se realizaba en un principio mediante la creación de manzanas que contienen los lotes. Las manzanas (fracciones de aproximadamente 100 m. x 100 m.) estaban rodeadas por calles que pertenecían al dominio público del Estado y normalmente estaban libradas al uso público. Esta subdivisión de la tierra donde se originaban urbanizaciones ya fuesen públicas o privadas se regían por la Ley 3487 (LEY DE CREACION DE NUEVOS CENTROS DE POBLACION Y AMPLIACION DE EJIDOS) del año 1913, donde se establecía en líneas generales que se debería asegurar la existencia de agua potable, que el predio no fuese inundable y a su vez debía tener la aceptación municipal.
URBANIZACIONES PRIVADAS
ABIERTAS
|
CERRADAS
|
En
éstas, las calles que rodeaban a los macizos que contenían los lotes,
pertenecián, por supuesto al domínio público (única posibilidad para la
época), y a su vez se encontraban libradas al uso público.
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En
éstas las calles si bien pertenecian al dominio público, no estaban libradas
al uso público y este tipo de emprendimiento se dió en primera instancia en
los "CLUBES DE CAMPO", que se encontraban enclavados en zonas
rurales.
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Como podemos apreciar, en
las urbanizaciones cerradas, los titulares de las parcelas integrantes del
mismo, no encontraban solución para tener el dominio, en carácter de privado,
de las vías de circulación internas del complejo urbanístico, hasta que a fines
de la década del 40 (13/10/48) se dictó la Ley Nacional 13.512, de Propiedad
Horizontal, y no precisamente para resolver el problema de librar o no las
calles al uso público o bien que éstas pertenecieran al dominio privado, en las
urbanizaciones cerradas, sino para resolver el problema de la indivisión
físicamente forzosa de la tierra donde se encontraban construidas más de una
unidad de viviendas.
PROPIEDAD
HORIZONTAL
Cada una de las viviendas
esta emplazada en una porción de terreno independiente, pero se transforma en
común por la aplicación del régimen de la Ley 13.512, situación esta que trajo
no pocos conflictos, por cuanto resultaba difícil de comprender para los
titulares de dominio de las distintas unidades funcionales, esa dependencia
biunívoca por el imperio de la ley que habían utilizado para resolver el condominio.
Anteriormente al dictado
de la Ley 8912, mediante la aplicación de la Disposición 195/64 de la Dirección
de Geodesia de la Provincia de Buenos Aires, para subdividir los Clubes de
Campo, de tal forma que las calles de circulación interna no solamente no son
libradas al uso público, sino que tampoco se transfieren al dominio público, circunstancia
esta que sí ocurría en la subdivisión bajo el régimen de tierras.
El concepto fundamental a
tener en cuenta para asegurar el cumplimiento de este art. del Decreto 2489/63,
es que deben estar construidas todas las partes comunes del edificio de tal
forma que el adquirente de una unidad en estas condiciones pueda construir la
unidad funcional por sí, sin tener que realizar ninguna obra de infraestructura
común. Por ejemplo y en forma exagerada, seria imposible transmitir el derecho real
de propiedad de una unidad funcional ubicada en la planta cuarto piso cuando no
se encuentra construido aún el tercero.
En lo referente a
urbanizaciones cerradas tipo club de campo o barrios cerrados, normalmente se
encuentran encuadradas en el inc. a) del art. 6º, donde simplemente deben estar
concluidas las obras comunes comprometidas por el emprendedor de la
urbanización, por cuanto las unidades funcionales proyectadas gozan de
independencia constructiva. Bajo este régimen de subdivisión se originaron
urbanizaciones cerradas algunas de las cuales eran clubes de campo y
posteriormente se realizaron otros emprendimientos de pequeñas extensiones, por
ejemplo cuatro a diez hectáreas que se denominaron barrios cerrados y se
encontraban generalmente ubicadas en zonas urbanizadas o bien periféricas a
estas. Por lo tanto podemos a este momento establecer la siguiente
clasificación
URBANIZACIONES
CERRADAS
CLUBES DE CAMPO
|
BARRIOS CERRADOS
|
Se
encuentran emplazadas en zonas rurales, deben tener una superficie superior a
las 10 hectáreas, tiene que tener una superficie equivalente a entre el 30% y
40%, al margen de las vías de circulación interna destinadas al esparcimiento
deportivo.
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Se
encuentran emplazados normalmente en zonas urbanas o periféricas a estas, no
cuentan con grandes espacios destinados a esparcimiento, la densidad habitacional
es superior a la observada en el club de Campo. Se deben ceder las reservas
correspondientes a espacios verdes públicos y equipamiento comunitario,
conforme a los términos de la Ley 8912.
|
Tal
lo expuesto estas urbanizaciones se dividían bajo el régimen de la Ley 13.512
(también se podía someter el edificio a construir al régimen de la Ley 17924,
de Pre - Horizontalidad, aunque esta se utilizaba en pocas oportunidades para
emprendimientos de este tipo) y no tenían reglamentaciones específicas para su
emprendimiento y desarrollo hasta el 24 de octubre del año 1975, cuando se
dicta la Ley de uso del suelo Nº 8912, para la Provincia de Buenos Aires, donde
se reglamenta, entre otros aspectos de ordenamiento urbano, las bases para
ejecución de urbanizaciones denominadas clubes de campo.
CLUBES DE
CAMPO
Artículo 64: Se entiende
por Club de Campo o complejo recreativo residencial a un área territorial de
extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes
características básicas:
a) Esté localizada en área
no urbana.
b) Una parte de la misma
se encuentra equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o
culturales en pleno contacto con la naturaleza.
c) La parte restante se
encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio.
d) El área común de
esparcimiento y el área de viviendas deben guardar una mutua e indisoluble
relación funcional y jurídica, que las convierte en un todo indivisible. El uso
recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificada, pero podrán
emplazarse unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni
enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de
viviendas.
Artículo 65: La creación
de Clubes de Campo, estará supeditada al cumplimiento de los siguientes
requisitos:
1) Contar con la previa
aprobación Municipal y posterior convalidación técnica de los organismos
competentes del Ministerio de Obras Públicas. A estos efectos los municipios
designarán y delimitarán zonas del área rural para la localización de clubes de
campo, indicando la densidad máxima bruta para cada zona.
2) El patrocinador del
proyecto debe asumir la responsabilidad de realizar las obras de
infraestructura de los servicios esenciales y de asegurar la prestación de los
mismos, de efectuar el tratamiento de las vías de circulación y accesos, de
parquizar y arbolar el área en toda su extensión y de materializar las obras
correspondientes al equipamiento deportivo, social y cultural.
El régimen de subdivisión
para estas urbanizaciones cerradas fue el de Propiedad Horizontal, Ley 13.512,
hasta mediados de la década del 80 (24/12/86) cuando se dicta el Decreto
Provincial Nº 9404, Reglamentario de la Ley 8912, el cual, al margen de
establecer una exhaustiva reglamentación para el emplazamiento de Clubes de
Campo, crea una nueva figura dentro del régimen de subdivisión, el que permite
mediante el Derecho Real de Servidumbre, originar parcelas que tienen salida,
por medio de vías de circulación que son de uso exclusivo para los titulares de
las parcelas que integran el Club de Campo o quien ellos autoricen.
En el art. 1º el Decreto
9404/86, dice:
"Artículo 1º: Los
clubes de campo que se constituyan conforme al régimen específico del Decreto -
Ley Nº 8912/77.
Como se puede observar las
vías de circulación interna del complejo como así también los espacios
destinados a esparcimiento, están conformando parcelas.
Mediante la legislación
vigente hasta este punto de las reglamentaciones, los clubes de campo podían
ser subdivididos mediante el régimen de tierras (9404) o bien el de Propiedad
Horizontal, mientras que los barrios cerrados solamente podían hacerlo mediante
el régimen de la Ley 13.512.
BARRIOS
CERRADOS
Hasta este punto,
observamos que existía una reglamentación específica para el emplazamiento de
Clubes de Campo, pero no así para Barrios Cerrados, los que se originaban
mediante la aprobación por parte del Municipio de un plano de obra donde se
proyectaban viviendas mínimas, de proyecto repetitivo, que el único objeto que
cumplían era poder obtener la subdivisión bajo el régimen de la Ley 13.512 ,en
carácter de proyecto, una vez terminadas las obras comunes comprometidas con le
municipio se procedía a solicitar el cumplimiento del Art. 6º del Decreto
2489/63. La única forma de subdividir dichos emprendimientos era mediante el
régimen de la Ley 13.512.
Mientras estos
emprendimientos se ubicaran en zona extra urbanas y no tuvieran grandes
dimensiones no ofrecían mayores dificultades para su aprobación, pero no
contaban con una reglamentación básica provincial general que impidiera, aunque
fueran en casos excepcionales un uso indiscriminado del suelo con fines
especulativos en su aprovechamiento, en detrimento de la calidad de vida de los
adquirentes de predios dentro del emprendimiento.
Esta laguna en la
legislación de fondo duró hasta que, en cumplimiento de lo establecido en los
artículos 26 y 27 del Decreto 2815/96, la Secretaría de Tierras y Urbanismo de
la Provincia de Buenos Aires, dicta la resolución número 74 del 26 de marzo de
1997.
Evidentemente estas dos
normas: La resolución 74 y el Decreto Provincial 27 son las primeras normas que
en la Provincia de Buenos Aires regulan los Barrios Cerrados, que conforme al
estado actual se subdividen siguiendo las normas de la Ley 8912, dejando las
reservas de espacios verdes y para uso comunitario, como así también respetando
las dimensiones mínimas de las parcelas y las obras de infraestructura mínimas
obligatorias, con la única diferencia respecto a las urbanizaciones abiertas en
que los espacios circulatorios internos del Barrio pertenece al dominio privado
de los titulares de las parcelas del mismo y el régimen de subdivisión a
adoptarse puede ser el de Propiedad Horizontal o bien el de Tierras mediante la
aplicación de los requisitos legales establecidos en el artículo primero del
Decreto 9404. Para las reservas destinadas a espacios verdes y comunitarios,
que se deberán ceder, se remite a lo pautado en la Ley 8912. Presta especial
atención a las vías de circulación tanto externas para el ingreso de la
urbanización, como así también a las posibles afectaciones futuras en cuanto a
la trama circulatoria de vías troncales. Permite la ejecución del
emprendimiento urbanístico por etapas. Habilita la aprobación de los planos de
subdivisión al obtenerse la convalidación técnica final (factibilidad) del
emprendimiento. Deja bajo responsabilidad exclusiva y solidaria, del adquirente
y del proponente del emprendimiento, respecto de cualquier obra que pueda
ejecutarse o iniciarse antes de la obtención de la Factibilidad.
REGIMEN
DE SUBDIVISION
En
lo referente a los distintos sistemas legales para la subdivisión de las
urbanizaciones cerradas, ya sean Barrios Cerrados o Clubes de Campo, Decreto
9404 reglamentario de la Ley Provincial 8912 o bién el Decreto 2489/63
reglamentario de la Ley Nacional 13.512, podemos efectuar, en carácter de
primaria, la siguiente comparación
Ley 13.512 - Propiedad
Horizontal Decreto 2489/63
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Ley 8912 (Tierras)
Decreto 9404/86
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Se
originan unidades funcionales
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Se
originan parcelas
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Las
vías de circulación internas y los espacios destinados al esparcimiento son
superficies comunes.
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Las
vías de circulación internas de urbanización conforman parcelas
independientes al igual que las superficies destinadas a esparcimiento.
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Las
normas a cumplir tanto dentro del régimen de convivencia como edilicias se
rigen por el Reglamento de Copropiedad y Administración del Edificio.
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Las
normas a cumplir tanto dentro del régimen de convivencia dentro del complejo
se encuentran dentro de los estatutos de una sociedad.
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Cuando
se construyen unidades funcionales se debe modificar el plano de subdivisión
y el reglamento de copropiedad a los efectos de ratificar el régimen de la
Ley 13.512.
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Cuando
se construyen las viviendas en las parcelas resultantes de la subdivisión no
afectan el régimen de subdivisión.
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Para
la administración se rige el consorcio conforme a lo establecido en la Ley
13.512.
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Para
la administración se rigen conforme a las normas establecidas en los
estatutos de la sociedad administradora.
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Para
poder transmitir el derecho real de propiedad cada unidad funcional que surge
de la subdivisión, es necesario haber cumplimentado que surge de la
inspección, conforme a lo establecido en el Art. 6º del Decreto 2489/63.
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Para
poder transmitir el derecho real de propiedad de cada parcela que surge de la
subdivisión, es necesario se registre la adquisición del dominio de las áreas
de esparcimiento y circulación en favor de la entidad jurídica creada según
se consigna en el artículo 1º del Decreto 9404/86.
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Cualquiera
fuese el régimen de subdivisión que se adopte para las urbanizaciones cerradas,
se deben cumplimentar requisitos establecidos por normas que consisten en
líneas generales en obtener autorizaciones para su emplazamiento, tanto ante la
Municipalidad local como así también ante las autoridades provinciales.
Las referidas
autorizaciones se denominan convalidación técnica preliminar y convalidación
técnica definitiva (o bien pre factibilidad y factibilidad respectivamente).
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Que
el predio sea apto urbanísticamente para el aplazamiento de un barrio cerrado
(entiéndase por esto que cumpla con las reglamentaciones municipales al
respecto, conforme a lo establecido en el Art. 2º y los inc. a) y j) del Art.
3º del Decreto 27/98) o de un Club de Campo (lo que implica cumplir con las
reglamentaciones municipales de zonificación conforme a los términos de la
Ley 8912 y su Decreto reglamentario 9404/86). Supuesto el caso que fuese
necesario cambiar la zonificación del predio o consignarle los indicadores
urbanísticos, es necesario el dictado de una ordenanza Municipal y su
posterior convalidación mediante el dictado de un Decreto Provincial.
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Que
no se encuentre afectado por calles o prolongaciones futuras, y supuesto el
caso que así fuera, se deberán tomar los recaudos correspondientes.
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Que
el predio sea apto hidráulicamente.
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Que
exista la posibilidad de abastecer al complejo urbanístico con agua potable.
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Que
cumpla con las exigencias que establece el Decreto 27/98 como así las
reglamentaciones municipales al respecto.
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Tener
en cuenta las reservas que se deberán ceder para "Espacios Verdes y
Libres Públicos y Reservas Para Equipamiento Comunitario".
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Que
el proyecto admita la posibilidad de ser sometido al régimen de la Ley 13.512
o bien el régimen de la Ley 8912 y su Decreto Reglamentario 9404/86
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Los requisitos necesarios
para obtener la convalidación técnica, de una urbanización cerrada, ya sea un
Club de Campo o bien un Barrio Cerrado bajo el régimen del Decreto 9404
reglamentario de la Ley 8912 (Uso del Suelo) o bien del Decreto 2489/63,
reglamentario de la Ley 13.512 (Propiedad Horizontal) se dará en dos etapas:
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1ra.
- Convalidación técnica preliminar (prefactibilidad)
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2da.
- Convalidación técnica definitiva (factibilidad)
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