Artículo de Urbeos

Análisis inmobiliario de la traza de la ex AU 3

Perfil de precios y posibilidades a futuro

El inicio de los trabajos de urbanización en la traza de la Ex AU3 presenta una nueva alternativa para la inversión inmobiliaria sobre uno de los sectores más relegados de la zona norte de la ciudad de Buenos Aires. El proyecto original propone recomponer el perfil urbano afectado por la expropiación mediante la construcción de edificios de hasta 15 metros y espacios verdes que ayuden a mejorar las condiciones urbanísticas del área.

Para ello, durante 2010 se realizaron los primeros llamados a licitación pública para la venta de terrenos localizados entre las calles Congreso y De los Incas. Con una base de 380 U$S/m2 de incidencia, estas primeras operaciones inmobiliarias plantearon la necesidad de reflexionar sobre las posibilidades actuales y a futuro en el sector.

Sobre esta idea, el Equipo de Investigación de Urbeos.com analizó la situación de los precios inmobiliarios en el entorno de la traza, desde su origen en la Av. Gral. Paz hasta su extremo opuesto en la avenida De los Incas.

Para ello, a partir de los Mapas de Incidencia de Terrenos y Precio Promedio de Departamentos, Urbeos·Cities elaboró un perfil de precios inmobiliarios tomando en cuenta una zona aledaña de 400 metros hacia cada lado de la traza (Ver Gráfico Nº1). Lógicamente, quedaron excluidas del análisis aquellas manzanas afectadas por la expropiación (ubicadas entre Av. Donado y Holmberg).

Análisis de precios M2 e Incidencia del terreno.

En primer término, pudo observarse a través del Mapa de Precios Promedio que el metro cuadrado para departamentos nuevos en las zonas linderas actualmente varía entre 1738 y 2159 U$S/m2, mientras que la incidencia de los terrenos se sitúa entre 425 y 500 U$S/m2, dependiendo del sector de la traza considerado. Asimismo, el aumento de los precios del metro cuadrado de departamentos alcanzó un 8,52% entre 2009 y 2010, y un 13,24% durante el último año. De igual forma, la incidencia mostró un incremento de 8,91% (2009-2010) y de 11,43% para el período 2010-2011, acompañando los cambios en el precio del metro cuadrado.

Sin embargo, al realizar un análisis más detallado de las distintas zonas que rodean a la Ex-AU3 a lo largo de toda su extensión, pudo observarse que existen diferencias importantes (Ver Gráfico Nº2).
Al respecto, desde el inicio de la traza en la Av. Gral. Paz hasta la calle Ruíz Huidobro aproximadamente, los valores para departamentos nuevos oscilan entre 1738 y 1881 U$S/m2, mientras que la incidencia ronda los 475 U$S/m2. Desde la calle Ruíz Huidobro hasta García del Río los valores aumentan progresivamente, fundamentalmente hacia el lado del Parque Sarmiento, llegando a 2159 U$S/m2 para inmuebles nuevos y 499 U$S/m2 de incidencia. Desde allí, hasta la calle Iberá, se mantiene una zona de precios altos, mayoritariamente determinado por los inmuebles localizados hacia el lado de Coghlan  (2131 U$S/m2 para departamentos nuevos y 472 U$S/m2 de incidencia), comenzando a descender nuevamente hacia Congreso (1922 U$S/m2 para departamentos nuevos y 451 U$S/m2 de incidencia).

A partir de allí, se genera un sector de precios promedio más bajos que se extiende hasta las cercanías de la calle Roosevelt (1841 U$S/m2 para departamentos nuevos y 425 U$S/m2 de incidencia), donde nuevamente comienzan a ascender a partir de Olazábal (1958 U$S/m2 para departamentos nuevos y 449 U$S/m2 de incidencia). Esta última zona, lindera con el sector de Belgrano “R”,  llegando a Av. De los Incas presenta valores promedio para departamentos nuevos de 2183 U$S/m2 y de 544 U$S/m2 de incidencia.

Justamente, sobre este último sector entre Av. Congreso y Av. De los Incas, se han licitado los primeros terrenos durante 2010 con una base de 380 U$S/m2. Si se toma en cuenta que la incidencias promedio en la zona se ubican entre 425 y  540 U$S/m2  aproximadamente, el margen de negociación para los futuros compradores sería de entre 45 y 160 U$S/m2  dependiendo del sector.

No obstante, es importante volver a señalar que estos valores corresponden a zonas consolidadas cercanas al trazado de la Ex AU3 por lo que, sobre el sector a urbanizar, los valores a pagar deberían ser algo más bajos considerando las actuales condiciones.

Por otro lado, también es conveniente señalar que a medida que avance el proyecto de urbanización en la traza, los precios inmobiliarios de los nuevos desarrollos deberían traccionar al resto del mercado inmobiliario, volviendo más atractiva la zona. En esta línea, debe tenerse en cuenta que dicho sector se localiza estratégicamente sobre el corredor de inversión formado por Belgrano-Núñez, Coghlan-Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón.

Accesibilidad y comercios disponibles.

Otras cuestiones de importancia para evaluar la potencialidad de la zona son la accesibilidad y la disponibilidad de comercios y servicios. Respecto a la accesibilidad gran parte de la traza de la Ex-AE3 linda con la línea del ferrocarril Mitre, siendo las estaciones de Saavedra,  Coghlan y Drago las más próximas para trasladarse al centro de la ciudad (máximo de 6 cuadras de traslado). Asimismo, la extensión de la línea B del subte, hasta las estaciones de Echeverría y Villa Urquiza, deberían potenciar la accesibilidad del sector más cercano a Av. De los Incas. Por su parte, la disponibilidad de avenidas como Donado o Balbín le otorga a la zona una rápida vinculación con la Av. Gral. Paz y la autopista Panamericana. Queda claro, entonces, que en el sector la accesibilidad debería actuar como un aspecto positivo para la localización de nuevos residentes.

Por el contrario, la disponibilidad de comercios y servicios resulta actualmente el punto más débil de la zona (Ver Gráfico Nº3). Como única área comercial localizada sobre el trazado de la Ex Au3 puede identificarse al nudo Donado – Balbín, en el barrio de Saavedra. Para el resto de la traza, los centros comerciales más próximos resultan los de Villa Urquiza (10 cuadras) y Belgrano (20 cuadras). Al respecto, y teniendo en cuenta que la densidad propuesta por el nuevo proyecto respetará la actual configuración de la zona (media-baja), no deberían esperarse cambios significativos en cuanto a instalación de nuevos comercios y servicios (la herramienta de Concentración Comercial y el motor para Cálculo de Clientela Potencial muestran que el mercado se encuentra actualmente cubierto entre los tres centros comerciales mencionados más arriba).

Resumiendo

Si bien la base sobre la que se han licitado los primeros terrenos (380 U$S/m2 de incidencia) puede resultar bastante cercana a los valores de algunas zonas aledañas analizadas más arriba (y no afectadas por la expropiación de la Ex-AU3), es posible suponer que de mantenerse este valor base durante 2011, y tomando como promedio el aumento de los dos años anteriores (10% aproximadamente), nuevas ofertas de terrenos podrían resultar atractivas para los desarrolladores al tener un margen mayor de rentabilidad, sobre todo en los 2 sectores con precios inmobiliarios más altos.
Al respecto, la diferenciación de los precios en las distintas zonas dentro de la traza obliga a realizar estudios puntuales, tomando en cuenta, fundamentalmente, el efecto de arrastre que los inmuebles de las zonas consolidadas (Coghlan, Villa Urquiza y Belgrano “R”) puedan llegar a ejercer.
Finalmente, también resulta importante considerar la accesibilidad y la disponibilidad de comercios y servicios en la zona al momento de proyectar un desarrollo. Ambas cuestiones deberán ser tenidas en cuenta pensando en el perfil de los posibles compradores dentro de un contexto urbano dominado mayoritariamente por población de nivel socioeconómico medio.

Fuente: Urbeos.com